Preferované vlastnosti mikrolokality pro výběr bytu

V předchozím článku jsme si řekli, co je to mikrolokalita a jaký je její význam. A to jak v případě, že vybíráte byt pro sebe i na pronájem. Nyní se zaměříme na to, jaké vlastnosti by ideální mikrolokalita pro výběr bytu měla mít.

Z pohledu mikrolokality tedy sledujte především mix následujících faktorů:

Co je potřeba sledovat?

1) Férová cena – ceny bytů se průběžně mění a jak jsme si již v minulých článcích řekli, levný byt nemusí být vždy výhra. Pro výběr je samozřejmě důležité, zda kupujete byt pro sebe, jestli jen na dočasnou dobu nebo jej chcete vlastnit dlouhodobě a nebo jej chcete mít na pronájem. Pokud pro sebe a dlouhodobě, je jasné, že člověk má v takové situaci jiné priority a je ochotný si za určitou vlastnost i připlatit. Pro základní orientaci se ale držte pravidla, že celková cena nesmí překročit devatenáctinásobek předpokládaného ročního nájemného.

2) Slušná dopravní dostupnost – stačí, aby centrum města bylo dosažitelné MHD během 30 minut v Praze a během 15 minut v ostatních městech. Byt přímo na metru nebo na tramvaji je jasná výhoda, ale z pohledu příjmů z nájemného nestojí za vyšší pořizovací cenu. Garsonku za 1,8 milionu tedy nekupujte jenom proto, že je na metru nebo na konečné tramvaje, protože ji stejně nepronajmete za víc než srovnatelnou garsonku do 10 minut od metra koupenou za 1,5 milionu.

3) Klid – nikdy nekupujte byt s orientací do rušné komunikace, na železnici, u zóny startování letadel nebo třeba u kontejnerového překladiště. A už vůbec nekupujte pro účely investice atelier nebo studio – což dokonce ani nejsou byty, ale nebytové prostory, které nevyhovují základním hygienickým normám pro bydlení. Zejména co se týká hluku a nedostatečného přístupu světla. Uvědomte si, že atelier v budoucnu velmi pravděpodobně neprodáte ani za tolik, za kolik ho nyní koupíte. A vzhledem k tomu, že jde o nebytový prostor, budete na vhodného kupce čekat pěkně dlouho.

970x210-vybiramebyt-6

4) Sousedství – vybírejte si nemovitosti v pěkném, udržovaném a klidném okolí. Výhodou jsou menší bytové domy a ráz např. vilové čtvrti nebo nově vznikající velký bytový areál. V takových lokalitách máte jistotu, že skladba sousedů bude homogenní a bude sestávat ze slušných a pracujících lidí, kteří si bydlení koupili z vydělaných peněz a za tržní cenu. Nehrozí tedy koncentrace nepřizpůsobivých nebo sociálně vyloučených sousedů.

Navíc, koupíte-li byt v jedné z prvních etap bytového areálu, který v budoucnu nabídne další stovky bytů, můžete si být téměř jisti, že za 5, 7 nebo 10 let váš investiční byt se ziskem prodáte. Vlivem rostoucího počtu obyvatel v nové lokalitě totiž město právě se zhruba pětiletým zpožděním dobuduje dopravní infrastrukturu, v okolí se objeví nové dětské hřiště, zastávka MHD nebo malá samoobsluha a další prvky občanské vybavenosti, které tržní hodnotu vašeho bytu zvednou. Naopak koupíte-li byt již v plně občansky vybavené lokalitě, bude právě tato vybavenost velmi pravděpodobně zahrnuta v jeho vyšší kupní ceně.

5) Parkování a výtah – v bytovém areálu musí být bezproblémové parkování pro vaše nájemníky, počítejte nejméně s jedním, ale lépe se dvěma vozy na byt. Ideální samozřejmě je, pokud alespoň jedno venkovní parkovací stání přímo náleží k bytu, což naštěstí většinou bývá. Podzemní stání si nekupujte, jedná se o zbytečně drahý luxus, který se vám v navýšeném nájemném zpravidla nevrátí. Kupujete-li byt nikoli v přízemí, pak výtah je absolutní nutnost. Domy bez výtahu patří do minulého století a u pronájmů je absence výtahu zpravidla velkým hendikepem.

6) Přízemí a sever – automaticky se vyhněte bytům nacházejícím se v přízemí, vedle vchodu do domu nebo bytům s orientací výhradně na sever. U bytu v přízemí hrozí bezpečností riziko a u severních počítejte s vyššími výdaji za teplo.

Jaké vlastnosti zvyšují bytu jeho hodnotu?

Pokud vybíráte nový byt, pak jistě chcete za svoje peníze získat maximální přidanou hodnotu. A to ať už jde o byt pro vaše vlastní bydlení, a nebo o byt určený k pronájmu, kdy budete mít šanci získat z něj vyšší výnosy a rychleji najít nájemníky. Případně lze takový byt i dráže prodat, pokud dokážete tuto přidanou hodnotu správně komunikovat dalším zájemcům.

Není byt jako byt

Je zřejmé, že na trhu je možné nalézt za podobné ceny takové byty, které mají i určité další výhody navíc oproti ostatním bytům. Co mezi tyto výhody patří? Dívejte se zejména po následujícím:

970x210-vybiramebyt-2

Terasa nebo předzahrádka – alespoň balkon je nutným minimem, ale lze nalézt i byty, které se prodávají za srovnatelné ceny a místo malého balkonu disponují velkou terasou nebo rozlehlou předzahrádkou. Přesně za tyto bonusy jsou ochotni nájemci nabídnout vyšší nájemné a na byt se vám přihlásí mnohem více zájemců.

Výhled – každý se asi raději dívá z okna nebo z balkonu na město či do zeleně než do oken protějšího domu. Máte-li volbu mezi bytem se zajímavým výhledem a s výhledem do protější budovy či na vnitroblok nebo je-li rozdíl v cenách obou bytů do dvaceti tisíc, volte raději ten s hezčím výhledem. Platí totéž, co u terasy nebo předzahrádky – byty s výhledem jsou atraktivnější a přihlásí se vám na ně více zájemců.

Metro – jasnou výhodou v pražských podmínkách je, pokud se byt nachází v pěší dostupnosti metra. Bohužel – developeři si toho jsou vědomi a většinou platí, že byty na metru nesmyslně předražují. Stojí-li třicetimetrová garsonka pět minut cesty od metra 1,5 milionu a ta přímo na metru o 200 tisíc více, nekupujte ji. Byt na metru pronajmete maximálně o pětistovku dráž a takové navýšení kupní ceny se vám tedy nevyplatí. Naopak, stojí-li stejně nebo jen o 50 tisíc více, kupte raději byt na metru. V každém případě dobrá dostupnost i jinými prostředky MHD je u bytu rozhodně výraznou výhodou.

Oddělená kuchyně – z pohledu architektonického řešení bytu je pro nájemce vždy atraktivnější, pokud dispozice umožňuje optické oddělení kuchyňského koutu. Budete-li volit mezi bytem s kuchyní podél stěny směrem do obytného prostoru nebo s kuchyní tzv. „zapadlou“, tedy za rohem ve výklenku, vždy volte kuchyni za rohem.

Sklep – pokud je v ceně bytu zahrnut i sklep, je to příjemný bonus navíc. Sklepy u novostaveb jsou čisté a suché, lze je tedy plnohodnotně využívat. Podobné je to pak i s garáží.

V neposlední řadě je potřeba říci, že byty v osobním vlastnictví mají výrazně vyšší hodnotu než byty družstevní – více na toto téma najdete v článku Družstevní vlastnictví? Samá rizika a výhod pramálo.