Vyplatí se pronajímat byt přes realitku?

Hledání toho správného nájemníka nesmí majitel bytu nikdy podcenit a je potřeba myslet na spoustu okolností, jak už jsme vysvětlili v článku Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt. Jako majitelé bytu jistě zvažujete i možnost, že selekci zájemců o bydlení necháte na odbornících z realitní kanceláře. Vyplatí se to ale?

Pokud pronajímáte jeden nebo pár výnosových bytů, pak rozhodně nikoli. Velmi pravděpodobně by vám realitka nadělala více škody než užitku, a to i v případě, že narazíte na poctivou firmu.

Jeden, dva nebo třeba čtyři výnosové byty si totiž vždy zvládnete obhospodařovat kompletně ve vlastní režii a vězte, že vždy půjde o tu nejméně rizikovou a zároveň nejkvalitnější alternativu. Stačí se toho jen nebát a řídit se našimi radami. Bez seriózní realitní kanceláře se ale zřejmě neobejdou investoři, kteří do nemovitostí investují ve větším objemu.

970x210-vybiramebyt-5

Velcí investoři šetří čas

Máte-li to štěstí, že patříte nebo můžete patřit do této druhé skupiny, nabízí se logická otázka. Je pro mě investování do realit s tak velkým portfoliem ještě stále minimálně pracné? Čas potřebný na správu investice v řádu několika desítek bytů se i při maximální efektivitě pomalu blíží časové dotaci regulérního pracovního poměru. A je pochopitelné, že zrovna takoví lidé, kteří mají zpravidla volného času nedostatek, se správou svých výnosových nemovitostí ve volném čase zabývat nechtějí.

Někteří tyto povinnosti možná delegují na své rodinné příslušníky, ale většina jich právě využívá služeb realitních kanceláří. Zajímavé ale je, jakých.

Takoví lidé obvykle nevyužívají služeb velkých síťových realitních kanceláří, jejichž inzeráty na vás křičí z každého bezplatného realitního plátku nebo jejichž automaticky exportované inzeráty stále zaplavují realitní servery. Nezřídka i takovým způsobem, že více různých kanceláří nabízí jeden a tentýž byt často i za rozdílné ceny.

Důležitý je osobní přístup

Kdepak, takoví lidé si zakládají na osobním přístupu a dobře vědí proč. Využívají služby takových realitních kanceláří, pro které jsou klíčovým zákazníkem, kde jednají stále se stejným člověkem (zpravidla s majitelem, který na rozdíl od řadového makléře zaměstnaného na živnostenský list u velké realitky nezmizí za pár týdnů či měsíců jako pára nad hrncem).

Často pak na ně delegují nejen proces samotného hledání nájemníků a prohlídky nemovitosti, ale i podpisy všech souvisejících smluv, prověření zájemců např. v registrech dlužníků, úklid a kontrolu stavu bytu po předání končícím nájemcem, fyzické předání bytu novému nájemci, zastupování majitele nemovitosti v orgánech společenství vlastníků apod. Zároveň provádějí tyto realitní kanceláře i pečlivou selekci uchazečů podle jednoho či více kritérií, která si majitel nemovitosti stanovil a které tyto kanceláře důvěrně znají. A většinou i garantují investorovi, že jimi vybraný nájemce v bytě vydrží nejméně dvanáct měsíců.

„Profesionální“ realitní investoři zkrátka požadují úplnou péči a flexibilitu, maximálně osobní přístup založený na důvěře a čestnosti. A je logické, že takovýto přístup jim nemohou nabídnout takové realitní kanceláře, jež každý den kontaktují stovky majitelů stejným automaticky vygenerovaným emailem ve stylu: „Dobrý den, jsem makléřka XY a mám zájemce o Vaši nemovitost…“, kterých vám přistane v emailové schránce hned několik jen pár minut od zveřejnění vašeho inzerátu na jakémkoli realitním serveru.

Pozor na exkluzivitu

Je to úplně jiný typ realitek – zpravidla jde o menší rodinné firmy, často tvořené třeba dvěma nebo čtyřmi makléři, kteří se na tuto činnost specializují a mají v ní dlouholeté zkušenosti. Žádné realitní „rychlokvašky“ se čtrnáct dnů starým živnostenským listem.

Rozhodně ze zásady nevyžadují od majitele žádnou exkluzivitu ve smyslu, že pokud by si snad majitel pronajal nemovitost sám, náležela by i v takovém případě realitní kanceláři provize. Pokud vám někdy nějaký makléř bude tvrdit, že „exkluzivita je podmínkou spolupráce“ a že je to „v zájmu zachování kvality poskytovaných služeb“, hned a bez přemýšlení takového makléře pošlete tam, odkud přišel.

Vy jste investor a už jen uzavření exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří je pro vás zvýšením rizika vaší investice. Ať už v případě, že si nemovitost „pod exkluzivitou“ náhodou dokážete pronajmout sami, nebo třeba v situaci, kdy se vám zájemce dodaný realitní kanceláří nebude líbit a nebudete s ním chtít smlouvu uzavřít.

Dobrá realitka na doporučení

Pokud se ptáte, kde takovou spolehlivou realitní kancelář pro správu svého portfolia hledat, tak bohužel žádný obecný návod neexistuje. Tyto realitní kanceláře totiž nemají potřebu masivně inzerovat, nepředhánějí se v automaticky exportovaných nabídkách na realitních serverech a neloví nebohé ovce (= potenciální klienty) přes emailové roboty, kteří spamují emailové schránky majitelů s nabídkou „vhodného zájemce o vaši nemovitost“.

Informace o nich se šíří takřka výhradně na bázi osobních doporučení a například o klienty, kteří disponují jen jedním nebo dvěma byty k pronájmu, mnohdy ani nemají zájem. Mají třeba jen několik jednotek nebo desítek stálých a velmi bonitních klientů, kterým obhospodařují portfolio čítající klidně několik stovek nemovitostí. A nestarají se jim jen o pronájmy, ale často také o případné prodeje a nákupy jiných nemovitostí. Prostě pro své klienty dělají kompletní portfolio management.

Za ušetřený čas se platí

Každopádně je třeba si uvědomit jednu věc. Rozhodnete-li se delegovat pronájem vaší nemovitosti kvalitní realitní kanceláři, bude vás ušetřený čas něco stát. U výše popsaných seriózních realitních kanceláří, které poskytují kompletní služby, v zásadě existují dva modely spolupráce.

Buď jednorázová provize zpravidla ve výši poloviny až jednoho měsíčního nájemného, nebo kombinace jednorázové provize a pravidelného měsíčního „paušálu“ vyplývajícího z dohody, kdy si majitel-investor stanoví určitý výnos z nájemného, který si přeje pobírat, a realitní kancelář například dokáže daný byt pronajmout třeba ještě o pár stovek měsíčně dráž.

Jak správně inzerovat byt? Ekospol poradí

Velmi dobře víme, že koupě bytu je pro mnoho našich klientů životní investicí. Vzhledem k výborné situaci na trhu se ovšem velmi často stává, že je byt nejen investicí do vlastního bydlení, ale také investicí do budoucnosti se snahou maximálně zhodnotit naspořené prostředky. Jak tento byt efektivně pronajmout?

V našich článcích vycházíme z knih Evžena Korce, které si nyní můžete zakoupit i v elektronické podobě. Neriskujte a vycházejte z publikací, které vznikly na základě více než 20 let zkušeností s obchodování s nemovitostmi.

Jak vytvořit inzerát na pronájem bytu?

Základním předpokladem každého úspěšného pronájmu je správně napsaný inzerát. Nejefektivnější je inzerovat na realitních portálech na internetu. Sdílejte také svůj inzerát na Facebooku – často totiž najdete zájemce třeba mezi přáteli vašich přátel. Na takového člověka vám pak může někdo, koho znáte, poskytnout přímé doporučení.

Při tvorbě inzerátu ani v přiložených doprovodných fotkách nikdy nelžete. Vypíchněte výhody bytu i lokality, malé nedostatky či negativa klidně nezmiňujte, ale rozhodně nelžete. Fotky u inzerátu by měly být co nejaktuálnější a odrážet skutečný stav nemovitosti. Určitě by měly zobrazovat koupelnu, kuchyň, obytné pokoje a případně další příslušenství, které je pro zájemce atraktivní (balkon, parkovací stání, sklep, výhled apod.).

Máte-li k dispozici půdorys nebo alespoň plánek s výměrami místností, určitě ho do inzerátu dejte také. Vaším cílem je nalákat zájemce, kteří budou již mít o bytě určitou konkrétní představu a na prohlídku se dostaví se správným očekáváním.

Fotografie bytu v inzerátu a byt samotný před přehlídkou by měly být pokud možno stejné. A především bez osobních věcí. Snažte se prostor „odosobnit“, to znamená žádné ručníky na sušáku nebo kartáčky na zuby na umyvadle, nádobí na kuchyňské lince nebo boty v předsíni.

Jak stanovit cenu pronájmu?

Aby přesně takových zájemců, kterým chceme náš byt pronajmout, bylo co nejvíce, je klíčové správné nastavení ceny. Udělejte si proto srovnání nabídky bytů v nejbližším okolí a porovnejte, za kolik se pronajímají stejně velké byty s podobným vybavením. Samozřejmě neexistují dva stejné byty, každý byt je svým způsobem specifický, takže vybírejte byty podobné. Rozhodujícím kritériem jsou výměra bytu, dispozice a jeho stáří nebo lépe řečeno, modernost vybavení bytu i domu.

Nájemné vašeho bytu pak stanovte přibližně o 5-10 % nižší, než činí obvyklé nájemné za kvalitativně i dispozičně srovnatelný byt. Pokud má váš byty nějakou konkurenční výhodu navíc (například parkovací stání, sklep, větší balkon, modernější kuchyni nebo hezčí výhled), stanovte nájemné stejně vysoké nebo maximálně o 5-10 % vyšší, pokud má takových konkurenčních výhod více. Takovéto nastavení ceny vám zajistí, že stáhnete celou poptávku zájemců o pronájem dané dispozice v dané lokalitě.

Rady o tom jak si vybrat toho nejlepšího nájemníka pak najdete v samostatném článku Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt.