Družstevní vlastnictví? Samá rizika a výhod pramálo

Inzeráty realitních kanceláří obvykle u každého bytu uvádějí zkratku OV, případně DV. V tomto článku poradíme, v čem se liší osobní a družstevní vlastnictví, a jaké z toho pro případného kupce vyplývají důsledky.

Investujete do realit nebo kupujete svůj první byt? Naše články jsou inspirovány bestsellery Evžena Korce, které si můžete zakoupit i online.

Pokud uvažujete o koupi bytu v družstevním vlastnictví, máme pro vás hned důležitou radu: Nedělejte to! Družstevní vlastnictví představuje obrovské riziko už jen z toho důvodu, že své peníze investujete do cizího. Svůj největší rozvoj prožívalo v období socialismu, kdy bylo alternativou k nedostupnému vlastnickému bydlení. Dnes byste ale koupí družstevního bytu vyměnili svůj vlastní majetek (peníze) za majetek „společný všem členům družstva“. A to se všemi nevýhodami, které z toho plynou.

Vaše vlastnická práva jsou omezena

Byt v družstevním vlastnictví fakticky nepatří kupujícímu, patří družstvu. Kupující má pouze právo byt užívat v souladu se stanovami družstva. Na stanovách družstva se ale musí shodnout jeho většina.

970x210-vybiramebyt-2

Přebíráte za družstvo rizika

Vaším bytem ručí družstvo za úvěr, který si vzalo. Vlastník družstevního bytu tak o něj v případě úplného kolapsu družstva (např. dlouhodobého neplacení nájemného u většího počtu bytů) může přijít, i když sám své závazky plnil bez problémů.

Družstvo vám mluví do pronájmů

Vlastníkem bytu nejste vy, ale družstvo. Ke všem svým krokům tedy musíte mít souhlas družstva. Chcete-li například byt pronajmout, potřebujete k tomu souhlas družstva.

Absolutní rovnost hlasů působí třenice

Podle zákona platí v družstvu absolutní rovnost všech hlasů. Pokud tedy vlastníte např. mezonetový družstevní byt o rozloze 115 m2 a k němu ještě 2 garážová stání a sklípek, má váš hlas v družstvu úplně stejnou váhu jako hlas majitele třicetimetrové garsonky v přízemí. V situaci, kdy každý hlasuje především v souladu se svými vlastními zájmy, mohou mezi jednotlivými členy vznikat neshody a třenice.

Smiřte se s horší likviditou bytu

Družstevní byt je výrazně hůře prodejný na volném trhu, což vám potvrdí každý zkušený realitní makléř. Tržní cena je obvykle významně nižší než u bytu v osobním vlastnictví a doba, než se byt prodá, naopak delší. Družstevní byty jsou hůře likvidní.

Nelze jej financovat hypotékou

Právě proto, že družstevní byt nepatří vám, ale družstvu, neposkytne vám na jeho koupi banka hypotéku. Zpravidla bude požadovat ručení jinou nemovitostí, nebo vám možná půjčí, ale za krajně nevýhodný úrok.

Ilustrujme si to, jaké situace mohou v družstvu nastat, na praktickém příkladu. Převládne-li například mezi členy družstva názor, že obyvatelé v domě by se v zájmu vyšší bezpečnosti neměli příliš často měnit, a právě krátkodobé pronájmy na dobu 1–2 let toto způsobují, může družstvo tržní pronajímání svých bytů zakázat. Vy s tím pak nic nezmůžete a musíte toto rozhodnutí respektovat, protože družstvu patří všechny byty.

Obdobně se může například družstvo shodnout na v dnešní době již téměř absurdních pravidlech. Například na tom, že ti členové, kteří své byty tržně pronajímají, musejí část z těchto peněz odvádět do rozpočtu družstva např. jako kompenzaci za zhoršenou bezpečnost v domě.

Naproti tomu u osobního vlastnictví vám nikdo nemá právo do vašich rozhodnutí mluvit, dokonce ani v případě, že se rozhodnete svůj investiční byt pronajmout třeba podnikavým slečnám na zřízení erotického privátu.

Odlišný způsob financování pro někoho výhodou

Jedinou výhodou družstevního bydlení, kterou ocení jen velmi úzký okruh zájemců, může být odlišný způsob financování. U družstevních bytů se často splácí tzv. anuita a tím pádem není potřeba platit celou cenu naráz. Tím, že kupující složí v hotovosti pouze část kupní ceny v rozmezí 25–30 % a zbytek kupní ceny je pak financován úvěrem, který si bere družstvo, nemusí kupující prokazovat výši svého příjmu a namísto splátek hypotéky platí družstvu každý měsíc pevně stanovené nájemné. V případě družstevního bytu také odpadá nutnost platit daň z převodu nemovitosti.

Tato forma koupě tak může být atraktivní pro lidi, kteří by na hypotéku podle objektivních bankovních kritérií nedosáhli, např. pro živnostníky, kteří se již několik let záměrně pohybují účetně ve ztrátě nebo pro lidi disponující pouze penězi v hotovosti a žádným oficiálním příjmem. Otázkou je, jak kvalitními sousedy takoví lidé v dlouhodobém horizontu budou.

Zvažte tedy sami, zda je koupě bytů zatížených omezením základních vlastnických práv tou správnou formou investice.

Další rady při výběru vhodného typu bytu najdete v článku Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?