Preferované vlastnosti mikrolokality pro výběr bytu

V předchozím článku jsme si řekli, co je to mikrolokalita a jaký je její význam. A to jak v případě, že vybíráte byt pro sebe i na pronájem. Nyní se zaměříme na to, jaké vlastnosti by ideální mikrolokalita pro výběr bytu měla mít.

Z pohledu mikrolokality tedy sledujte především mix následujících faktorů:

Co je potřeba sledovat?

1) Férová cena – ceny bytů se průběžně mění a jak jsme si již v minulých článcích řekli, levný byt nemusí být vždy výhra. Pro výběr je samozřejmě důležité, zda kupujete byt pro sebe, jestli jen na dočasnou dobu nebo jej chcete vlastnit dlouhodobě a nebo jej chcete mít na pronájem. Pokud pro sebe a dlouhodobě, je jasné, že člověk má v takové situaci jiné priority a je ochotný si za určitou vlastnost i připlatit. Pro základní orientaci se ale držte pravidla, že celková cena nesmí překročit devatenáctinásobek předpokládaného ročního nájemného.

2) Slušná dopravní dostupnost – stačí, aby centrum města bylo dosažitelné MHD během 30 minut v Praze a během 15 minut v ostatních městech. Byt přímo na metru nebo na tramvaji je jasná výhoda, ale z pohledu příjmů z nájemného nestojí za vyšší pořizovací cenu. Garsonku za 1,8 milionu tedy nekupujte jenom proto, že je na metru nebo na konečné tramvaje, protože ji stejně nepronajmete za víc než srovnatelnou garsonku do 10 minut od metra koupenou za 1,5 milionu.

3) Klid – nikdy nekupujte byt s orientací do rušné komunikace, na železnici, u zóny startování letadel nebo třeba u kontejnerového překladiště. A už vůbec nekupujte pro účely investice atelier nebo studio – což dokonce ani nejsou byty, ale nebytové prostory, které nevyhovují základním hygienickým normám pro bydlení. Zejména co se týká hluku a nedostatečného přístupu světla. Uvědomte si, že atelier v budoucnu velmi pravděpodobně neprodáte ani za tolik, za kolik ho nyní koupíte. A vzhledem k tomu, že jde o nebytový prostor, budete na vhodného kupce čekat pěkně dlouho.

970x210-vybiramebyt-6

4) Sousedství – vybírejte si nemovitosti v pěkném, udržovaném a klidném okolí. Výhodou jsou menší bytové domy a ráz např. vilové čtvrti nebo nově vznikající velký bytový areál. V takových lokalitách máte jistotu, že skladba sousedů bude homogenní a bude sestávat ze slušných a pracujících lidí, kteří si bydlení koupili z vydělaných peněz a za tržní cenu. Nehrozí tedy koncentrace nepřizpůsobivých nebo sociálně vyloučených sousedů.

Navíc, koupíte-li byt v jedné z prvních etap bytového areálu, který v budoucnu nabídne další stovky bytů, můžete si být téměř jisti, že za 5, 7 nebo 10 let váš investiční byt se ziskem prodáte. Vlivem rostoucího počtu obyvatel v nové lokalitě totiž město právě se zhruba pětiletým zpožděním dobuduje dopravní infrastrukturu, v okolí se objeví nové dětské hřiště, zastávka MHD nebo malá samoobsluha a další prvky občanské vybavenosti, které tržní hodnotu vašeho bytu zvednou. Naopak koupíte-li byt již v plně občansky vybavené lokalitě, bude právě tato vybavenost velmi pravděpodobně zahrnuta v jeho vyšší kupní ceně.

5) Parkování a výtah – v bytovém areálu musí být bezproblémové parkování pro vaše nájemníky, počítejte nejméně s jedním, ale lépe se dvěma vozy na byt. Ideální samozřejmě je, pokud alespoň jedno venkovní parkovací stání přímo náleží k bytu, což naštěstí většinou bývá. Podzemní stání si nekupujte, jedná se o zbytečně drahý luxus, který se vám v navýšeném nájemném zpravidla nevrátí. Kupujete-li byt nikoli v přízemí, pak výtah je absolutní nutnost. Domy bez výtahu patří do minulého století a u pronájmů je absence výtahu zpravidla velkým hendikepem.

6) Přízemí a sever – automaticky se vyhněte bytům nacházejícím se v přízemí, vedle vchodu do domu nebo bytům s orientací výhradně na sever. U bytu v přízemí hrozí bezpečností riziko a u severních počítejte s vyššími výdaji za teplo.

Jak poznat ideální mikrolokalitu pro koupi bytu?

Nedávno jsme se věnovali tématu výběru makrolokality (více viz články Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality část 1 a část 2) a nyní na tuto problematiku navážeme tím, že se podíváme na otázku mikrolokality a na její význam.

Know-how získané více než 20 lety investicí do nemovitostí představuje Evžen Korec ve svých bestsellerech. Můžete zakoupit i online.

Co je to mikrolokalita?

Mikrolokalitu definuje konkrétní oblast v daném městě, a to nejen na úrovni čtvrtí, městských částí nebo katastrálních území, ale až do úrovně konkrétního sousedství. Jak jsme se již zmínili ve výše uvedených článcích, nelze jedno konkrétní katastrální území označit šmahem za dobrou či naopak za špatnou lokalitu.

970x210-vybiramebyt-3

Chcete příklad? Tak třeba pražská čtvrť Libeň. Většina lidí by ji díky blízkosti metra a tramvajových tratí označila za dobrou lokalitu. Přitom pod Libeň patří jak tradiční a klidná lokalita Rokoska, tak i stále neutěšená lokalita Palmovka, kde se dosud běžně vyskytují bezdomovci a sociálně vyloučení. A zcela jistě nelze tyto dvě lokality srovnávat, protože vracet se pozdě večer do svého bytu na Palmovce a na Rokosce je velký rozdíl, stejně jako tam po sedmé večer zaparkovat bez nutnosti objíždět blok několikrát. V rámci Prahy bychom mohli stejně tak uvést příklady dalších čtvrtí, třeba Žižkova nebo Karlína, které také mají své dobré a své špatné mikrolokality.

Stejně tak rozhodně neplatí oblíbené dělení mnoha realitních makléřů, že centrum města rovná se dobrá lokalita, okraj naopak špatná. Pro cílovou skupinu zájemců, kterým pronajímáme nemovitosti my, je podstatné něco úplně jiného.

Rozhoduje kvalita bydlení

Naši nájemníci hledají celkovou kvalitu bydlení za rozumnou cenu, která není limitována jen na metro nebo tramvaj za rohem a pár restaurací nebo barů v okolí. Ke kvalitě bydlení patří i možnost bez problémů zaparkovat auto, mít k dispozici velikostně použitelný balkon, pokud možno nekoukat do oken protějšího bytu přes ulici, bydlet v čistém a bezpečném prostředí. Včetně například sociální a lidské úrovně sousedů nebo celého sousedství, kde budou vaši nájemníci žít. To samé pochopitelně platí i v případě, že vybíráme byt pro sebe.

Výše uvedené vám určitě potvrdí třeba jeden z našich kamarádů, který bydlí v klasickém činžovním domě uprostřed pražských Vinohrad a během posledního roku si dvakrát zpestřil ráno vyplňováním policejního protokolu a telefonáty s pojišťovnou kvůli poničenému autu – jednou za ukradenou navigaci, podruhé za ukopnuté zrcátko a cihlou vytlučené okénko. Na to, jakou roli ve výši nájmů a poptávce po vaší nemovitosti hraje právě kvalita sousedů, se totiž velmi často zapomíná.

Mikrolokalita hraje roli

Samozřejmě můžete trvat na tom, že centrum je centrum – a basta. Pak ale zvažte ještě jeden aspekt. Byty v centru a širším centru měst jsou výrazně dražší než třeba v okrajových a dopravně dobře dostupných lokalitách.

U malých bytů 1+kk a 2+kk, které se nejlépe hodí na vaší první investici, činí třeba v Praze rozdíl v pořizovací ceně zhruba 30 až 50 procent. To také znamená, že takový byt budete muset o třetinu až polovinu dráž pronajmout.

Rozdíly v kupních cenách mezi byty v centru města a na jeho okraji jsou stále příliš vysoké a způsobují, že tržní pronájem obou bytů přináší výrazně odlišné výnosy. Mikrolokalita je tedy velmi důležitým faktorem a vyplatí se předem si zjistit maximum o prostředí, které bude váš byt obklopovat.

V další části článku se podíváme na to, co je potřeba při výběru mikrolokality sledovat.