Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 2

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality. Dnes vám v pokračování článku o makrolokalitě, poradíme, jak vybrat správné město pro váš investiční byt.

Není město jako město…

Není náhodou, že v relacích malé České republiky plní úlohu dobré makrolokality jen a pouze velká města s alespoň 100 tisíci obyvateli, a to ještě ne všechna. Chcete příklady? Tak kromě již zmíněné Olomouce třeba Praha, Brno, Plzeň či Liberec. Jedná se o opravdová regionální centra a důležité články regionální i celostátní ekonomiky s diverzifikovanou nabídkou služeb, obchodů, výroby i logistiky a se strategickou polohou vzhledem k Německu či Rakousku, které jsou našimi hlavními obchodními partnery nebo odbytišti.

970x210-vybiramebyt-5

Ne tak ovšem srovnatelně velká města jako Ostrava nebo Ústí nad Labem. Ostrava je sice velkým městem a stále ještě regionální metropolí, ale jejím obrovským problémem do budoucna je závislost na těžkém průmyslu, těžbě a hutnictví, které jsou a i v budoucnu budou ve velkém útlumu. Ostrava tedy do budoucna bude trpět strukturálními výkyvy ekonomiky a odlivem obyvatel.

Protože i když se stále hovoří o rekonverzi bývalých průmyslových areálů, tak každému logicky uvažujícímu člověku již dnes dojde, že stovky tisíc pracovních míst, které kdysi vytvářely hutě a doly, těch několik moderních obchodních center nebo kanceláří ani náhodou nevytvoří. A protože Ostrava neleží ani na žádné významné dopravní tepně do Německa, je otázka jejího dalšího rozvoje velmi nejistá. Navíc je Ostrava plná tisíců levně skoupených hornických bytů, které představují pro vaše nájemní byty nezdravou konkurenci.

Podobně je to například v případě Ústí nad Labem, kde jsou hlavním problémem sociálně vyloučené lokality a nedostatek pracovních míst. Ani tam zatím není vidět jakákoli koncepce řešení nepříznivé situace v nejbližších 20 či 30 letech.

Pro vás jako investora to představuje riziko. A to byste rozhodně neměli podstupovat, bez ohledu na osobní sympatie či antipatie k dané oblasti.

Pravidlo jedné hodiny nebo 100 km

Klíčovou vlastností pro posouzení makrolokality je ještě její vzdálenost od vašeho bydliště nebo místa, kde se často zdržujete. Pronajímání bytů vlastními silami s sebou nese nutnost se občas v dané nemovitosti zastavit, ať už na prohlídky se zájemci, předání bytu a jeho převzetí zpět, kontrolu jeho řádného užívání nebo nutnost občas vyřešit nějaký problém osobně. Na jeden nájemní byt připadá ročně včetně prohlídek zhruba 4–6 osobních návštěv.

Vaše výnosová nemovitost by tedy měla být v dobrém dosahu, ideálně do hodiny autem, tedy zhruba do 100 kilometrů. Nemá smysl, abyste – pokud žijete například v Brně nebo ve Zlíně – investovali do výnosového bytu v Praze. Investujte v Brně. Naštěstí žijeme v poměrně malé zemi, takže netrefit se do akčního rádia 100 km je víceméně složité, neřkuli nemožné.

970x210-vybiramebyt-5

Problémem ještě může být dostatečně velký a široce fungující nájemní trh v daném městě. To si můžete ověřit tak, že na www.bezrealitky.cz zadáte bez jakýchkoli dalších kritérií jen název města a dáte vyhledat všechny volné byty k pronájmu. Objeví se vám mapa s výsledky, kterých by mělo být v jakémkoli okamžiku nejméně padesát. Pokud je na bezrealitky.cz v daném městě kdykoli k pronájmu alespoň 50 volných bytů, pravděpodobně tam funguje dostatečně široký a neregulovaný nájemní trh. Pokud je těch bytů v řádu stovek, pak už máte dokonce jistotu.

Obecně lze investorům z Čech doporučit investovat v Praze a investorům z Moravy především v Brně. Brno je v rámci Moravy jistota. Možná i Olomouc na Moravě nebo Plzeň v Čechách představují dostatečně bezrizikové příležitosti.

Hlavně žádnou exotiku

Nakonec bychom se rádi zmínili ještě o „exotičtějších“ makrolokalitách pro investici do bytů. Můžete se setkat s názory, že nejvýhodnějším místem pro investici jsou menší města okolo 50 tisíc obyvatel např. na severu Čech, kde jsou pořizovací ceny bytů extrémně nízké.

Jako příklad se často uvádějí třeba Teplice, případně Chomutov, kde lze údajně dosáhnout návratnosti investice za 4 nebo 5 let. Tedy, že se vám váš byt během pěti let sám kompletně splatí z nájmu a že hrubý roční výnos dosahuje 20–25 %.

Neříkáme, že to možné není, ale je třeba si uvědomit, že jde o lokality s relativně vysokým rizikem. Jedná se o trh velmi malý a zranitelný trh a je otázkou, jaká je vůbec v regionu poptávka po nájemním bydlení.

Kdykoli může přijít například spekulant, který se spokojí „jen“ s výnosem okolo 10 % a skoupit třeba 15 nájemních bytů. V tu chvíli se stane on tvůrcem trhu a vy budete muset s nájmem vaší nemovitosti také slevit na polovinu. Otázkou je, co na to řekne vaše hypotéka a zdali už ji pak náhodou nebudete dotovat.

O Chomutově, který také trápí vysoká nezaměstnanost a ještě k tomu i sociálně vyloučené lokality, se ani nemá cenu zmiňovat. Do takovýchto nemovitostí investujte snad jen v případě, že jste místní, lokalitu důvěrně znáte a víte, že takových výnosů skutečně dosáhnete. A zároveň, že máte dostatek financí, abyste v krajním případě mohli svou investici odepsat. Stát se to sice nemusí, ale také klidně může. Jedná se prostě o mnohem rizikovější investici, i když s potenciálně vyšším výnosem.

Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 1

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality.

Prakticky v jakékoli tištěné či internetové „poradně“ týkající se nákupu nemovitostí se od nejrůznějších makléřů setkáte s dokola opakovaným výkřikem „lokalita, lokalita, lokalita“. Bohužel, často má tento výkřik velmi zjednodušující a zobecňující podtext ve smyslu centrum jakéhokoli města = dobrá lokalita, okraj jakéhokoli města = špatná lokalita. Což ne vždycky tak úplně platí, a zvláště to neplatí v cílové skupině nájemců, kterým chceme naši výnosovou nemovitost pronajmout my.

970x210-vybiramebyt-4

Musíte si uvědomit, že podobné „poradny“ (ve skutečnosti placené PR články) mají zpravidla jediný účel – podpořit poptávku právě po takových nemovitostech, které daný radící odborník zrovna nabízí. Často se tak dočtete názory, že výhodnější než investovat do cenově dostupného nového bytu na okraji města je pořídit starší cihlový byt v širším centru. Zatímco periferii často definuje problematická dopravní dostupnost do centra a omezená občanská vybavenost, v centru nebo širším centru města máte prakticky vše v pěší dostupnosti. Komfort bydlení je tak údajně vyšší a tím pádem dosáhnete i vyšších nájmů.

Myslete na výnos

Přitom to rozhodně nemusí být pravda. A často také není. Vás jako investora zajímá především výše výnosu z budoucího pronájmu a ta se mimo jiné odvíjí také od pořizovací ceny. A pokud je srovnatelný byt v širším centru města třeba o třetinu dražší než novostavba na okraji (což je téměř vždy), položte si jednoduchou otázku: Pronajmu tento byt za o třetinu vyšší nájemné? Samozřejmě se to liší případ od případu, ale většinou nikoli.

Aby bylo jasno – souhlasíme s tím, že hlavním faktorem, který definuje hodnotu nemovitosti, je lokalita. Říkáme jen, že kvalitu lokality nelze nijak paušalizovat a vždy je potřeba ke každému bytu přistupovat individuálně.

Lokalitu například v rozsahu celého města, katastrálního území nebo městské části jednoduše nelze šmahem prohlásit za dobrou či špatnou.

Z investorského hlediska by dobrá lokalita vaší nemovitosti měla působit především jako garance, že svůj byt kdykoli pronajmete za odpovídající nájemné a že cena vaší nemovitosti nebude klesat. Tedy ne v tom smyslu, že nebude klesat navěky, ale že neklesne ve vašem investičním horizontu, který si určíte (podle našeho přístupu nejčastěji 5–10 let nebo 20 a více let, v závislosti na účelu vaší investice). Pro to, aby lokalita tento účel plnila, musí být vaše nemovitost výborně umístěna jak z hlediska tzv. makrolokality, tak i z pohledu tzv. mikrolokality.

V tomto článku se zaměříme na makrolokalitu. O co konkrétně se jedná?

Makrolokalita

Pojem makrolokalita definuje celou oblast, zpravidla město nebo okres, kde se vaše nemovitost nachází. Z hlediska makrolokality byste měli především sledovat faktory, které zvyšují atraktivitu vaší nemovitosti pro tržní pronájem. Které to jsou? Jednoznačně na prvním místě stojí široká nabídka pracovních míst a její vývoj v budoucnu, nejméně v nejbližších dvaceti až třiceti letech. Mělo by tedy jít o lokalitu, kde je dostatek služeb a obchodů, ale i výrobních podniků nebo skladů. A to z různých odvětví hospodářství, nesmí jít o lokalitu závislou jen na jednom či několika málo segmentech ekonomiky.

Čím více, tím lépe. Zároveň by měla oblast působit také jako důležitý dopravní uzel, regionální centrum nejen obchodu, výroby a služeb, ale i vzdělání a kultury. Tento mix faktorů způsobuje, že se do dané lokality stahují lidé z okolí, ať už za prací, vzděláním nebo zábavou.

Ideální makrolokalita by tedy měla být umístěna na důležitém dopravním tahu, nejlépe na dálnici po trase do některé z vyspělých sousedních zemí. V ideální makrolokalitě by také měla být alespoň jedna velká veřejná vysoká škola, protože studenti a mladí absolventi poptávající své první bydlení mohou být jednou z hlavních cílových skupin pro váš pronájem. Měla by tam také fungovat velmi dobrá a hustá síť veřejné dopravy. Pokud bude vaše makrolokalita disponovat i mezinárodním letištěm, velkým nádražím nebo půjde o vyhledávanou turistickou oblast, jsou to další body navíc.

970x210-vybiramebyt-4

Jak si atraktivitu konkrétní makrolokality jednoduše ověříte? Podívejte se na nabídku a výši nájemného v jednotlivých bytech na internetu. Protože my budeme naši nemovitost kupovat a nabízet sami vlastními silami, nepoužívejte realitní servery určené zejména pro realitní kanceláře, ale jen a pouze servery pro přímé majitele nemovitostí. V České republice má v tomto ohledu „monopol“ server www.bezrealitky.cz.

Výši nabízených nájmů pak porovnejte s obvyklými kupními cenami daných nemovitostí v oblasti. Tady už naopak servery určené pro realitní kanceláře využít můžete. Ideální je pro to zejména server www.sreality.cz, případně www.realitymix.cz.

Platí, že aby byla daná makrolokalita atraktivní a mohli jste ji zvažovat i pro svou investici, měl by roční hrubý výnos z nájemného vzhledem k pořizovací ceně bytu dosahovat nejméně 5 procent.

V pokračování tohoto článku se zaměříme na výběr správného města pro koupi investičního bytu.