Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 2

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality. Dnes vám v pokračování článku o makrolokalitě, poradíme, jak vybrat správné město pro váš investiční byt.

Není město jako město…

Není náhodou, že v relacích malé České republiky plní úlohu dobré makrolokality jen a pouze velká města s alespoň 100 tisíci obyvateli, a to ještě ne všechna. Chcete příklady? Tak kromě již zmíněné Olomouce třeba Praha, Brno, Plzeň či Liberec. Jedná se o opravdová regionální centra a důležité články regionální i celostátní ekonomiky s diverzifikovanou nabídkou služeb, obchodů, výroby i logistiky a se strategickou polohou vzhledem k Německu či Rakousku, které jsou našimi hlavními obchodními partnery nebo odbytišti.

970x210-vybiramebyt-5

Ne tak ovšem srovnatelně velká města jako Ostrava nebo Ústí nad Labem. Ostrava je sice velkým městem a stále ještě regionální metropolí, ale jejím obrovským problémem do budoucna je závislost na těžkém průmyslu, těžbě a hutnictví, které jsou a i v budoucnu budou ve velkém útlumu. Ostrava tedy do budoucna bude trpět strukturálními výkyvy ekonomiky a odlivem obyvatel.

Protože i když se stále hovoří o rekonverzi bývalých průmyslových areálů, tak každému logicky uvažujícímu člověku již dnes dojde, že stovky tisíc pracovních míst, které kdysi vytvářely hutě a doly, těch několik moderních obchodních center nebo kanceláří ani náhodou nevytvoří. A protože Ostrava neleží ani na žádné významné dopravní tepně do Německa, je otázka jejího dalšího rozvoje velmi nejistá. Navíc je Ostrava plná tisíců levně skoupených hornických bytů, které představují pro vaše nájemní byty nezdravou konkurenci.

Podobně je to například v případě Ústí nad Labem, kde jsou hlavním problémem sociálně vyloučené lokality a nedostatek pracovních míst. Ani tam zatím není vidět jakákoli koncepce řešení nepříznivé situace v nejbližších 20 či 30 letech.

Pro vás jako investora to představuje riziko. A to byste rozhodně neměli podstupovat, bez ohledu na osobní sympatie či antipatie k dané oblasti.

Pravidlo jedné hodiny nebo 100 km

Klíčovou vlastností pro posouzení makrolokality je ještě její vzdálenost od vašeho bydliště nebo místa, kde se často zdržujete. Pronajímání bytů vlastními silami s sebou nese nutnost se občas v dané nemovitosti zastavit, ať už na prohlídky se zájemci, předání bytu a jeho převzetí zpět, kontrolu jeho řádného užívání nebo nutnost občas vyřešit nějaký problém osobně. Na jeden nájemní byt připadá ročně včetně prohlídek zhruba 4–6 osobních návštěv.

Vaše výnosová nemovitost by tedy měla být v dobrém dosahu, ideálně do hodiny autem, tedy zhruba do 100 kilometrů. Nemá smysl, abyste – pokud žijete například v Brně nebo ve Zlíně – investovali do výnosového bytu v Praze. Investujte v Brně. Naštěstí žijeme v poměrně malé zemi, takže netrefit se do akčního rádia 100 km je víceméně složité, neřkuli nemožné.

970x210-vybiramebyt-5

Problémem ještě může být dostatečně velký a široce fungující nájemní trh v daném městě. To si můžete ověřit tak, že na www.bezrealitky.cz zadáte bez jakýchkoli dalších kritérií jen název města a dáte vyhledat všechny volné byty k pronájmu. Objeví se vám mapa s výsledky, kterých by mělo být v jakémkoli okamžiku nejméně padesát. Pokud je na bezrealitky.cz v daném městě kdykoli k pronájmu alespoň 50 volných bytů, pravděpodobně tam funguje dostatečně široký a neregulovaný nájemní trh. Pokud je těch bytů v řádu stovek, pak už máte dokonce jistotu.

Obecně lze investorům z Čech doporučit investovat v Praze a investorům z Moravy především v Brně. Brno je v rámci Moravy jistota. Možná i Olomouc na Moravě nebo Plzeň v Čechách představují dostatečně bezrizikové příležitosti.

Hlavně žádnou exotiku

Nakonec bychom se rádi zmínili ještě o „exotičtějších“ makrolokalitách pro investici do bytů. Můžete se setkat s názory, že nejvýhodnějším místem pro investici jsou menší města okolo 50 tisíc obyvatel např. na severu Čech, kde jsou pořizovací ceny bytů extrémně nízké.

Jako příklad se často uvádějí třeba Teplice, případně Chomutov, kde lze údajně dosáhnout návratnosti investice za 4 nebo 5 let. Tedy, že se vám váš byt během pěti let sám kompletně splatí z nájmu a že hrubý roční výnos dosahuje 20–25 %.

Neříkáme, že to možné není, ale je třeba si uvědomit, že jde o lokality s relativně vysokým rizikem. Jedná se o trh velmi malý a zranitelný trh a je otázkou, jaká je vůbec v regionu poptávka po nájemním bydlení.

Kdykoli může přijít například spekulant, který se spokojí „jen“ s výnosem okolo 10 % a skoupit třeba 15 nájemních bytů. V tu chvíli se stane on tvůrcem trhu a vy budete muset s nájmem vaší nemovitosti také slevit na polovinu. Otázkou je, co na to řekne vaše hypotéka a zdali už ji pak náhodou nebudete dotovat.

O Chomutově, který také trápí vysoká nezaměstnanost a ještě k tomu i sociálně vyloučené lokality, se ani nemá cenu zmiňovat. Do takovýchto nemovitostí investujte snad jen v případě, že jste místní, lokalitu důvěrně znáte a víte, že takových výnosů skutečně dosáhnete. A zároveň, že máte dostatek financí, abyste v krajním případě mohli svou investici odepsat. Stát se to sice nemusí, ale také klidně může. Jedná se prostě o mnohem rizikovější investici, i když s potenciálně vyšším výnosem.

Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 1

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality.

Prakticky v jakékoli tištěné či internetové „poradně“ týkající se nákupu nemovitostí se od nejrůznějších makléřů setkáte s dokola opakovaným výkřikem „lokalita, lokalita, lokalita“. Bohužel, často má tento výkřik velmi zjednodušující a zobecňující podtext ve smyslu centrum jakéhokoli města = dobrá lokalita, okraj jakéhokoli města = špatná lokalita. Což ne vždycky tak úplně platí, a zvláště to neplatí v cílové skupině nájemců, kterým chceme naši výnosovou nemovitost pronajmout my.

970x210-vybiramebyt-4

Musíte si uvědomit, že podobné „poradny“ (ve skutečnosti placené PR články) mají zpravidla jediný účel – podpořit poptávku právě po takových nemovitostech, které daný radící odborník zrovna nabízí. Často se tak dočtete názory, že výhodnější než investovat do cenově dostupného nového bytu na okraji města je pořídit starší cihlový byt v širším centru. Zatímco periferii často definuje problematická dopravní dostupnost do centra a omezená občanská vybavenost, v centru nebo širším centru města máte prakticky vše v pěší dostupnosti. Komfort bydlení je tak údajně vyšší a tím pádem dosáhnete i vyšších nájmů.

Myslete na výnos

Přitom to rozhodně nemusí být pravda. A často také není. Vás jako investora zajímá především výše výnosu z budoucího pronájmu a ta se mimo jiné odvíjí také od pořizovací ceny. A pokud je srovnatelný byt v širším centru města třeba o třetinu dražší než novostavba na okraji (což je téměř vždy), položte si jednoduchou otázku: Pronajmu tento byt za o třetinu vyšší nájemné? Samozřejmě se to liší případ od případu, ale většinou nikoli.

Aby bylo jasno – souhlasíme s tím, že hlavním faktorem, který definuje hodnotu nemovitosti, je lokalita. Říkáme jen, že kvalitu lokality nelze nijak paušalizovat a vždy je potřeba ke každému bytu přistupovat individuálně.

Lokalitu například v rozsahu celého města, katastrálního území nebo městské části jednoduše nelze šmahem prohlásit za dobrou či špatnou.

Z investorského hlediska by dobrá lokalita vaší nemovitosti měla působit především jako garance, že svůj byt kdykoli pronajmete za odpovídající nájemné a že cena vaší nemovitosti nebude klesat. Tedy ne v tom smyslu, že nebude klesat navěky, ale že neklesne ve vašem investičním horizontu, který si určíte (podle našeho přístupu nejčastěji 5–10 let nebo 20 a více let, v závislosti na účelu vaší investice). Pro to, aby lokalita tento účel plnila, musí být vaše nemovitost výborně umístěna jak z hlediska tzv. makrolokality, tak i z pohledu tzv. mikrolokality.

V tomto článku se zaměříme na makrolokalitu. O co konkrétně se jedná?

Makrolokalita

Pojem makrolokalita definuje celou oblast, zpravidla město nebo okres, kde se vaše nemovitost nachází. Z hlediska makrolokality byste měli především sledovat faktory, které zvyšují atraktivitu vaší nemovitosti pro tržní pronájem. Které to jsou? Jednoznačně na prvním místě stojí široká nabídka pracovních míst a její vývoj v budoucnu, nejméně v nejbližších dvaceti až třiceti letech. Mělo by tedy jít o lokalitu, kde je dostatek služeb a obchodů, ale i výrobních podniků nebo skladů. A to z různých odvětví hospodářství, nesmí jít o lokalitu závislou jen na jednom či několika málo segmentech ekonomiky.

Čím více, tím lépe. Zároveň by měla oblast působit také jako důležitý dopravní uzel, regionální centrum nejen obchodu, výroby a služeb, ale i vzdělání a kultury. Tento mix faktorů způsobuje, že se do dané lokality stahují lidé z okolí, ať už za prací, vzděláním nebo zábavou.

Ideální makrolokalita by tedy měla být umístěna na důležitém dopravním tahu, nejlépe na dálnici po trase do některé z vyspělých sousedních zemí. V ideální makrolokalitě by také měla být alespoň jedna velká veřejná vysoká škola, protože studenti a mladí absolventi poptávající své první bydlení mohou být jednou z hlavních cílových skupin pro váš pronájem. Měla by tam také fungovat velmi dobrá a hustá síť veřejné dopravy. Pokud bude vaše makrolokalita disponovat i mezinárodním letištěm, velkým nádražím nebo půjde o vyhledávanou turistickou oblast, jsou to další body navíc.

970x210-vybiramebyt-4

Jak si atraktivitu konkrétní makrolokality jednoduše ověříte? Podívejte se na nabídku a výši nájemného v jednotlivých bytech na internetu. Protože my budeme naši nemovitost kupovat a nabízet sami vlastními silami, nepoužívejte realitní servery určené zejména pro realitní kanceláře, ale jen a pouze servery pro přímé majitele nemovitostí. V České republice má v tomto ohledu „monopol“ server www.bezrealitky.cz.

Výši nabízených nájmů pak porovnejte s obvyklými kupními cenami daných nemovitostí v oblasti. Tady už naopak servery určené pro realitní kanceláře využít můžete. Ideální je pro to zejména server www.sreality.cz, případně www.realitymix.cz.

Platí, že aby byla daná makrolokalita atraktivní a mohli jste ji zvažovat i pro svou investici, měl by roční hrubý výnos z nájemného vzhledem k pořizovací ceně bytu dosahovat nejméně 5 procent.

V pokračování tohoto článku se zaměříme na výběr správného města pro koupi investičního bytu.

Proč jsou investice do nemovitostí tak populární?

Pokud zvažujete, zda investovat do nemovitosti – a to ať pro svoje vlastní účely a nebo s cílem jí pronajímat – je na místě zamyslet se nad otázkou, proč vložit svoje peníze zrovna do nemovitostí a ne do jiných aktiv.

Know-how získané více než 20 lety investicí do nemovitostí představuje Evžen Korec ve svých bestsellerech. Můžete zakoupit i online.

Nenechte se ovlivnit reklamou

Jistě to znáte sami, stačí zapnout televizi, mrknout na internet nebo otevřít noviny a ztrácíte se v tom. Reklamy, marketingové triky a názory rádoby nezávislých expertů nám dennodenně tlačí do hlavy, do čeho bychom měli investovat, jak a čím se zajistit na stáří a jak nejlépe zhodnocovat naše úspory. Prim samozřejmě hrají banky a penzijní fondy, protože jejich marketingové rozpočty jsou téměř nevyčerpatelné. A divili byste se, kolik peněz jsou ve skutečnosti velcí zadavatelé reklam ochotni nacpat do po všech stránkách promyšlené přesvědčující kampaně.

970x210-vybiramebyt-3

Úspěšný prodej už dávno není jen o nakoupených reklamních nosičích a poutavém sloganu, většina velkých investic těchto zadavatelů reklamy dnes míří do přesvědčovacích strategií. Tedy jakým způsobem a za pomoci jakých nástrojů (a také jakých lidí, a dokonce i jakých veřejných institucí) v lidech vyvolat nutnou potřebu nějakého „produktu“ a následně jim tento „produkt“ nabídnout způsobem, aby si mysleli, že se pro něj sami svobodně rozhodli.

Akcie, státní dluhopisy, třetí důchodový pilíř, druhý důchodový pilíř, zlato, platina, jiné komodity… Jak si z té nepřeberné nabídky možností vybrat z vlastní vůle, aniž bychom si vybírali něco, co nám bylo jen umně podstrčeno marketingovou masáží?

V tom vám těžko poradíme. Alespoň se vám ale můžeme pokusit nastínit, jak se ve stejných situacích rozhodujeme my. Osobně se držíme pravidla, že člověk by měl investovat především do toho, čemu rozumí. Jedině tak může mít nad svými financemi neustálou kontrolu a kdykoli si spočítat, jak na tom právě v daný okamžik je. Nicméně každý z nás se živí něčím jiným, každý máme pro něco talent a něco jiného nás třeba baví a zajímá. A naopak – některým věcem třeba vůbec nerozumíme a ani rozumět nechceme.

Nemovitosti mají minimum rizik

Investování do výnosových nemovitostí totiž žádné speciální know how ani trvalé studium vůbec nevyžaduje. A jak zjistíte na našem webu v dalších článcích v sekci Jak investovat do nemovitostí, právě nemovitosti coby investiční nástroj v sobě dokonale kombinují i většinu dalších pozitivních vlastností různých forem investic a překvapivě málo rizik.

Kromě toho, že investování do nemovitostí vůbec nemusíte detailně rozumět, vám stačí pouze řídit se důsledně našimi radami, abyste mohli dlouhodobě získávat pravidelný a bezrizikový výnos převyšující inflaci ve výši nejméně 5 % ročně. Přitom tento výnos vám každý měsíc přijde na váš účet nebo si jej vyzvednete osobně v hotovosti a právě tento pravidelný peněžní tok je další velkou výhodou investování do nemovitostí. Výnosy například u penzijních nebo podílových fondů, kromě toho, že jsou zpravidla výrazně nižší než u nemovitostí, nikdy nebudete pravidelně dostávat formou peněžního toku. Zpravidla budou uloženy po celou dobu investice kdesi v bance či jiném finančním ústavu a vy se o nich dozvíte pouze z pravidelně zasílaných výpisů.

Právě proto, že je s nemovitostmi spojen pravidelný peněžní tok, je možné si na investování do nich půjčit. A to je vůbec nejdůležitější vlastností. Protože pokud se budete řídit našimi radami, můžete si klidně na valnou část vaší investice levně půjčit a již od prvního dne začít vydělávat. Své vlastní peníze přitom investujete pouze jednou, na začátku, a pak už vůbec. Žádné pravidelné měsíční platby, které by ukrajovaly z vašeho rozpočtu a nutily vás snižovat vaši životní úroveň.

O své investici přitom budete neustále sami rozhodovat, budete mít své úspory neustále pod kontrolou a kdykoli z investice budete moci vycouvat, pokud se k tomu rozhodnete nebo budete třeba náhle potřebovat větší finanční obnos.

Stačí si jen správně vybrat

Domnění, že investice do nemovitostí znamená zmrazení velké finanční částky na velmi dlouhé období, je sice bohužel široce rozšířené, ale úplně nepravdivé. V dnešní době lze naopak nákup nemovitosti realizovat prakticky i bez úspor a stejně tak lze případnou hypotéku převést na jinou nemovitost nebo prodat i s bytem. Žádný jiný investiční instrument se srovnatelně vysokým a srovnatelně bezrizikovým výnosem vám tuto možnost nenabídne, aniž byste se museli smířit s jednorázovou ztrátou či finančním penále.

Nemovitosti v sobě zkrátka dokonale kombinují většinu pozitiv všech ostatních investičních nástrojů a až překvapivě málo negativ. Už jen zbývá rozhodnout, zda koupit dům či byt a zda starší nebo nový.

Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?

Investiční nákup bytu je asi nejlepší formou, jak s co nejmenším rizikem zhodnotit své peníze. Není proto divu, že stále více lidí nakupuje nemovitosti, aby je pak výhodně pronajímali dalším zájemcům o bydlení. Investici do bytu je ale potřeba důkladně promyslet a kromě jiného je nutné zvážit, zda se více vyplatí koupit menší, či větší bytovou jednotku. V tomto případě je odpověď poměrně jednoduchá.

Hledáte velký a luxusní byt? Na našem webu jsme připravili prezentaci bytů, které si na luxus nehrají, ale nabízí nekrásnější výhled v Praze!

Všechny plusy hovoří totiž pro menší byty. Tím zásadním kritériem je pochopitelně relativní výše výnosu a likvidita. Dobře nakoupené malé byty o dispozicích 1+kk a 2+kk umožňují pohodlně dosáhnout výnosu ve výši nejméně 5 % ročně. U větších bytů se výše výnosu se zvyšující se pořizovací cenou adekvátně snižuje. U bytů 3+kk obvykle dosahuje 3,5–4,5 %, u větších bytů klesá dále k 3–4 %.

Malý byt snáze prodáte

Obdobně je to s likviditou. Pokud budete kdykoli v budoucnu potřebovat najednou větší peněžní obnos, vězte, že malé byty ve velkých městech vždy rychleji a snáze prodáte. Často velmi rychle a výhodně prodáte takový byt i s případnou hypotékou, protože sítem banky pro relativně nízkou hypotéku s dobře vyjednaným úrokem projde mnohem více zájemců. Naopak pro větší byt zatížený vyšší hypotékou můžete shánět zájemce několik měsíců, klidně i déle než rok. Nebo budete muset výrazně zlevnit. Pozor také na rizika spojená s družstevními byty.

970x210-vybiramebyt-4

Poměrně zajímavých výnosů srovnatelných a často i převyšujících malé byty můžete dosáhnout, pokud větší byt pronajmete po pokojích např. pro studentské spolubydlení se společnou kuchyní a sociálním zařízením. Pro takovou strategii se ale hodí spíše nezrekonstruované starší cihlové a panelové byty, protože pronájem zájemcům tohoto typu vede k mnohem rychlejšímu opotřebení bytu a poškození vybavení.

Riziko spojené s neplacením a fluktuací nájemců je také vyšší. Pokud jste nějakou shodou okolností levně přišli ke staršímu a většímu bytu, určitě jej nabídněte pro spolubydlení studentům. Pokud ale chcete začít investovat „na zelené louce“, zaměřte se spíše na malé byty v novostavbách, které snadno pronajmete poměrně bonitním zájemcům.

Místo jednoho 3+kk raději dvě garsonky

Malé byty mají vedle nejvyššího relativního výnosu ještě jednu velkou výhodu. Tou je diverzifikace rizika. Jak teritoriálního, tak i z pohledu cashflow (tedy faktického toku financí do vaší kapsy). Pokud máte k dispozici například 1,5 milionu v hotovosti a váháte, zdali investovat do jednoho bytu 3+kk okolo 70 m2 za pořizovací cenu 3 miliony korun, nebo do dvou třicetimetrových garsonek po 1,5 milionu, zvolte určitě druhou možnost. Vaše hypotéka bude tak jako tak činit 1,5 milionu, ale ze dvou malých garsonek získáte zhruba 15–16 tisíc korun měsíčně z nájemného, zatímco menší byt 3+kk pronajmete jen za 12–14 tisíc.

Když vám třeba nájemník přestane platit nebo nájem ze dne na den ukončí, jste v případě většího bytu najednou bez příjmu a investiční hypotéku musíte financovat ze svého do doby, než najdete jiného nájemce. Naproti tomu u dvou garsonek můžete velkou část vaší investice (a při dobře nastaveném financování dokonce i celou investici) dále financovat z příjmů jen z jednoho bytu. O snazším případném prodeji menšího bytu a jeho tendenci rychleji zvyšovat svou tržní hodnotu jsme si již pověděli.

Snižují se rizika

Jak jsme si ukázali v předchozích článcích, rozhodujícím faktorem pro hodnotu nemovitosti v dlouhodobém horizontu je lokalita. A ta se samozřejmě v čase mění. Koupíte-li dva menší byty ve dvou různých lokalitách, snižujete tím i riziko, že hodnota vaší nemovitosti skokově poklesne například v důsledku negativní změny lokality, kterou vy nemůžete ovlivnit. Například tím, že se v okolí vašeho bytu postaví dálnice nebo spalovna odpadů.

Hodnota malého bytu v takovém případě poklesne rozhodně méně než většího rodinného. Protože malé byty jsou často svými nájemníky používány především jako noclehárny, zatímco do velkého bytu u spalovny se asi nenastěhuje žádná rodina, aby v něm vychovávala své děti. Malé byty tedy přinášejí i snížení teritoriálního rizika.

Chraňte se kaucí

Snad jediným negativem malých bytů je relativně častější střídání nájemníků. Průměrná doba jednoho pronájmu malometrážního bytu obvykle osciluje okolo jednoho až dvou let. V horším případě nájemce nevydrží často ani rok. Je to logické – pokud pronajmete větší tří nebo čtyřpokojový byt například rodině, velmi pravděpodobně se jim nebude chtít další rok měnit bydliště.

Děti budou zapsány v místní škole, školce nebo u lékaře, rodiče budou zvyklí na místní dopravu, služby a obchody apod. Naproti tomu nájemce v malých bytech zpravidla nic takového nedrží, jakmile například změní práci, která je nově v jiné části města, okamžitě se odstěhují a hledají jiný malý byt k pronájmu tam.

To, abyste v případě náhlého ukončení nájmu nebo jeho neplacení nebyli ani krátkodobě v mínusu, lze ale velmi dobře smluvně zajistit a pojistit kaucí.

Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku na váš nový byt?

Pokud plánujete k nákupu vaší nemovitosti využít hypotéku a zjistili jste, že se není čeho obávat (viz článek Proč se nebát koupit si byt na hypotéku?), rozhodně věnujte dostatek času jejímu „vytendrování“. Jedině důkladným výběrem dosáhnete nejnižší úrokové sazby a nejvýhodnějších podmínek vašeho hypotečního úvěru.

Jak na to? Porovnejte nabídky všech bank na trhu. Nejprve se všechno snažte řešit po e-mailu nebo telefonicky, i když vás všichni budou lákat na osobní schůzky. Právě ty jsou zpravidla ztrátou času a také riskujete, že podlehnete trikům vyškoleného prodejce nebo poradce a podepíšete hypotéku, která ve finále zase tak výhodná nebude.

Při „tendrování“ hypotéky nejprve zajděte na domovskou pobočku vaší banky, u níž máte veden běžný účet. Tato banka vás zná a jen nerada o svého dlouholetého klienta přijde, takže je solidní pravděpodobnost, že u ní nakonec také skončíte. Na pobočce své banky pracovníka seznamte se svým záměrem a nechte si udělat nabídku hypotéky. Nehledě na to, jakou nabídku vám udělá a jakými „limitovanými slevami“ z úrokové sazby, které může udělat jen a pouze „tento den“, „do konce týdne“ nebo „jen tento měsíc“ vám bude argumentovat, jeho nabídku nepřijímejte. Nechte si ji vytisknout a konstatujte, že nabízené podmínky pro vás nejsou zajímavé a že se poptáte ještě někde.

Zeptejte se u lídra trhu

Obecně v ekonomice platí, že když má nějaký subjekt na trhu výsadní postavení a nejvíce klientů, zpravidla je to proto, že nabízí nejlepší poměr ceny a kvality. U hypotečních bank to je ta, která je ochotna sestavit i financování na míru. Zajděte tedy i do takové banky a nechte si vypracovat konkurenční nabídku.

Při koupi nového bytu se vyplatí poptat se na hypotéku i u vašeho developera. Pokud jde o silného hráče, bude vám moci nabídnout hypotéku na byt s velmi zajímavými podmínkami a případně může poskytnout i další bonusy, které u banky nemusíte získat.

Použijte internetový srovnávač

Další fází procesu výběru hypotéky je poptávka přes internet. Ušetří vám spoustu času a během několika minut budete mít k dispozici stejné srovnání jako po několika týdnech obíhání nejrůznějších bank.

Na internetových srovnávačích působí větší i menší zprostředkovatelé, kteří prodávají hypotéky ve velkém a dosáhnou tak u bank velmi zajímavé množstevní slevy – ať už formou úlev od nejrůznějších poplatků, velmi nízké úrokové sazby nebo například možnosti splatit každý rok část jistiny předčasně a bez sankcí.

Pro spolehlivé srovnání nabídek vám stačí použít ty největší srovnávače, do nichž je přihlášeno nejvíce zprostředkovatelů. Patří mezi ně srovnávače www.sfinance.cz nebo www.chytryhonza.cz. Naopak se vyvarujte takových, které se na první pohled sice tváří jako nezávislé, ale ve skutečnosti přeprodávají jen produkty jedné nebo několika mála vyvolených bank. Celým smyslem tohoto srovnání na internetu je jediné – získat lepší nabídku, než kterou vám poskytla při osobním setkání vaše banka.

Vraťte se do své banky

Pokud si nechcete zřizovat (a platit za) nový účet u banky, která vám poskytne nejvýhodnější hypotéku, můžete se ještě zkusit vrátit do své banky. Předložte původní nabídku hypotéky a vedle ní nejvýhodnější nabídku, kterou jste vytendrovali na internetu. Suše pracovníkovi banky oznamte, že pokud hypotéku nedorovná, vezmete si ji u konkurence a také do této konkurenční banky přenesete svůj běžný účet, spořicí účet a všechny další produkty, které máte u banky vedeny. Pokud jste u dané banky dlouhodobým klientem, měla by se snažit vyjít vám vstříc. Když se tak nestane, nebojte se klidně banku změnit za tu nejvýhodnější nabídku.

Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt

Nabízíte-li váš byt k pronájmu a máte již potvrzené prohlídky s několika zájemci, nejtěžší úkol vás teprve čeká – vybrat toho nejspolehlivějšího budoucího nájemníka. V této situaci hrají jednu z nejdůležitějších rolí subjektivní sympatie, odhad na lidi a zdravý „selský“ rozum majitele bytu. Přesto existuje několik všeobecných rad, které je dobré mít při výběru budoucího nájemníka na paměti.

Příprava bytu a první kontakt s nájemníkem

Ještě před samotnými prohlídkami zkontrolujte, zda je byt čistý a prázdný. Zkrátka, že vypadá úplně stejně jako na inzerovaných fotografiích. Zároveň se snažte vypadat co nejnormálněji. To neznamená, že při prohlídkách musíte být v obleku a kravatě, na druhou stranu nátělník a pobryndané tepláky také nejsou tím nejvhodnějším oděvem. Slušné a bonitní nájemce byste totiž mohli svým zjevem odradit. Bohatě postačí, pokud budete sví, čistě a normálně oblečení.

Stejně normálně byste se i měli chovat. Velkopanskými manýry, arogancí nebo jednáním ve stylu „já jsem majitel, kdo je víc“ potenciální zájemce zaručeně odradíte.

První dojem je rozhodující

Zájemce pozdravte a při podání ruky se mu dívejte do očí. Pozvěte ho dál, stručně a výstižně mu představte byt s jeho jednotlivými částmi. V žádném případě si nechystejte o bytu dlouhou přednášku. Na druhou stranu se snažte zájemci pravdivě odpovědět na všechny otázky, zejména na poplatky spojené s užíváním bytu.

Nezapomeňte se také mezi řečí zájemce zeptat, proč si vybral zrovna váš byt v dané lokalitě. Snažte se působit upřímně a férově, ale pozor – nikoliv přehnaně ochotně či dokonce úslužně.

Půjde to bez kauce?

Takřka jistě padne dříve či později otázka, zda by to „šlo bez kauce“. Odpověď je jednoduchá a nesmíte z ní ustoupit. I kdyby se vám zájemce sebevíc líbil, bez kauce to rozhodně jít nemůže. Kauce je základní nástroj, kterým minimalizujete riziko a výpadek příjmů spojený s případným dřívějším ukončením nájmu, poškozením vybavení bytu či naplacením nájemného. Je dobré a opodstatněné trvat na kauci ve výši dvou měsíčních nájmů.

Jeden z důvodů, proč je dobré trvat na kauci, je uvedený na následujícím grafu dle sdružení SOLUS:

tz_20141120_img

Nechci tu slevu zadarmo

Určitě narazíte i na zájemce, kteří se budou snažit vyjednat slevu. Těm slušně, ale přesvědčivě oznamte, že zájemců na byt máte poměrně dost a že tudíž zatím rozhodně nemáte žádný důvod slevovat.

Na konci prohlídky nikdy neříkejte, zdali jste se pro daného zájemce rozhodli či nikoli. Naopak řekněte, že za půl hodiny máte další prohlídku a že všechny zájemce vyrozumíte do druhého dne. Je důležité udělat si menší odstup a získat čas na to, abyste si vše mohli v klidu rozmyslet a o potenciálních zájemcích o váš byt získat další informace, například na internetu.

Ostatním zájemcům, které jste si nevybrali, pak zašlete e-mail s poděkováním a informací, že přednost dostal jiný zájemce. Popřejte jim mnoho štěstí při hledání jiného bydlení, férové jednání většina slušných lidí ocení.

Na tomto webu často čerpáme z knih Evžena Korce, generálního ředitele developerské společnosti EKOSPOL. Rady, jak přistupovat k investicím do nemovitostí, naleznete v knize – Co je v domě, není pro mě.

Pokud jste stále ještě ve fázi, kdy vás hledání nájemníka teprve čeká, doporučujeme článek Jak správně inzerovat byt? Ekospol poradí.