Jak poznat ideální mikrolokalitu pro koupi bytu?

Nedávno jsme se věnovali tématu výběru makrolokality (více viz články Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality část 1 a část 2) a nyní na tuto problematiku navážeme tím, že se podíváme na otázku mikrolokality a na její význam.

Know-how získané více než 20 lety investicí do nemovitostí představuje Evžen Korec ve svých bestsellerech. Můžete zakoupit i online.

Co je to mikrolokalita?

Mikrolokalitu definuje konkrétní oblast v daném městě, a to nejen na úrovni čtvrtí, městských částí nebo katastrálních území, ale až do úrovně konkrétního sousedství. Jak jsme se již zmínili ve výše uvedených článcích, nelze jedno konkrétní katastrální území označit šmahem za dobrou či naopak za špatnou lokalitu.

970x210-vybiramebyt-3

Chcete příklad? Tak třeba pražská čtvrť Libeň. Většina lidí by ji díky blízkosti metra a tramvajových tratí označila za dobrou lokalitu. Přitom pod Libeň patří jak tradiční a klidná lokalita Rokoska, tak i stále neutěšená lokalita Palmovka, kde se dosud běžně vyskytují bezdomovci a sociálně vyloučení. A zcela jistě nelze tyto dvě lokality srovnávat, protože vracet se pozdě večer do svého bytu na Palmovce a na Rokosce je velký rozdíl, stejně jako tam po sedmé večer zaparkovat bez nutnosti objíždět blok několikrát. V rámci Prahy bychom mohli stejně tak uvést příklady dalších čtvrtí, třeba Žižkova nebo Karlína, které také mají své dobré a své špatné mikrolokality.

Stejně tak rozhodně neplatí oblíbené dělení mnoha realitních makléřů, že centrum města rovná se dobrá lokalita, okraj naopak špatná. Pro cílovou skupinu zájemců, kterým pronajímáme nemovitosti my, je podstatné něco úplně jiného.

Rozhoduje kvalita bydlení

Naši nájemníci hledají celkovou kvalitu bydlení za rozumnou cenu, která není limitována jen na metro nebo tramvaj za rohem a pár restaurací nebo barů v okolí. Ke kvalitě bydlení patří i možnost bez problémů zaparkovat auto, mít k dispozici velikostně použitelný balkon, pokud možno nekoukat do oken protějšího bytu přes ulici, bydlet v čistém a bezpečném prostředí. Včetně například sociální a lidské úrovně sousedů nebo celého sousedství, kde budou vaši nájemníci žít. To samé pochopitelně platí i v případě, že vybíráme byt pro sebe.

Výše uvedené vám určitě potvrdí třeba jeden z našich kamarádů, který bydlí v klasickém činžovním domě uprostřed pražských Vinohrad a během posledního roku si dvakrát zpestřil ráno vyplňováním policejního protokolu a telefonáty s pojišťovnou kvůli poničenému autu – jednou za ukradenou navigaci, podruhé za ukopnuté zrcátko a cihlou vytlučené okénko. Na to, jakou roli ve výši nájmů a poptávce po vaší nemovitosti hraje právě kvalita sousedů, se totiž velmi často zapomíná.

Mikrolokalita hraje roli

Samozřejmě můžete trvat na tom, že centrum je centrum – a basta. Pak ale zvažte ještě jeden aspekt. Byty v centru a širším centru měst jsou výrazně dražší než třeba v okrajových a dopravně dobře dostupných lokalitách.

U malých bytů 1+kk a 2+kk, které se nejlépe hodí na vaší první investici, činí třeba v Praze rozdíl v pořizovací ceně zhruba 30 až 50 procent. To také znamená, že takový byt budete muset o třetinu až polovinu dráž pronajmout.

Rozdíly v kupních cenách mezi byty v centru města a na jeho okraji jsou stále příliš vysoké a způsobují, že tržní pronájem obou bytů přináší výrazně odlišné výnosy. Mikrolokalita je tedy velmi důležitým faktorem a vyplatí se předem si zjistit maximum o prostředí, které bude váš byt obklopovat.

V další části článku se podíváme na to, co je potřeba při výběru mikrolokality sledovat.