Preferované vlastnosti mikrolokality pro výběr bytu

V předchozím článku jsme si řekli, co je to mikrolokalita a jaký je její význam. A to jak v případě, že vybíráte byt pro sebe i na pronájem. Nyní se zaměříme na to, jaké vlastnosti by ideální mikrolokalita pro výběr bytu měla mít.

Z pohledu mikrolokality tedy sledujte především mix následujících faktorů:

Co je potřeba sledovat?

1) Férová cena – ceny bytů se průběžně mění a jak jsme si již v minulých článcích řekli, levný byt nemusí být vždy výhra. Pro výběr je samozřejmě důležité, zda kupujete byt pro sebe, jestli jen na dočasnou dobu nebo jej chcete vlastnit dlouhodobě a nebo jej chcete mít na pronájem. Pokud pro sebe a dlouhodobě, je jasné, že člověk má v takové situaci jiné priority a je ochotný si za určitou vlastnost i připlatit. Pro základní orientaci se ale držte pravidla, že celková cena nesmí překročit devatenáctinásobek předpokládaného ročního nájemného.

2) Slušná dopravní dostupnost – stačí, aby centrum města bylo dosažitelné MHD během 30 minut v Praze a během 15 minut v ostatních městech. Byt přímo na metru nebo na tramvaji je jasná výhoda, ale z pohledu příjmů z nájemného nestojí za vyšší pořizovací cenu. Garsonku za 1,8 milionu tedy nekupujte jenom proto, že je na metru nebo na konečné tramvaje, protože ji stejně nepronajmete za víc než srovnatelnou garsonku do 10 minut od metra koupenou za 1,5 milionu.

3) Klid – nikdy nekupujte byt s orientací do rušné komunikace, na železnici, u zóny startování letadel nebo třeba u kontejnerového překladiště. A už vůbec nekupujte pro účely investice atelier nebo studio – což dokonce ani nejsou byty, ale nebytové prostory, které nevyhovují základním hygienickým normám pro bydlení. Zejména co se týká hluku a nedostatečného přístupu světla. Uvědomte si, že atelier v budoucnu velmi pravděpodobně neprodáte ani za tolik, za kolik ho nyní koupíte. A vzhledem k tomu, že jde o nebytový prostor, budete na vhodného kupce čekat pěkně dlouho.

970x210-vybiramebyt-6

4) Sousedství – vybírejte si nemovitosti v pěkném, udržovaném a klidném okolí. Výhodou jsou menší bytové domy a ráz např. vilové čtvrti nebo nově vznikající velký bytový areál. V takových lokalitách máte jistotu, že skladba sousedů bude homogenní a bude sestávat ze slušných a pracujících lidí, kteří si bydlení koupili z vydělaných peněz a za tržní cenu. Nehrozí tedy koncentrace nepřizpůsobivých nebo sociálně vyloučených sousedů.

Navíc, koupíte-li byt v jedné z prvních etap bytového areálu, který v budoucnu nabídne další stovky bytů, můžete si být téměř jisti, že za 5, 7 nebo 10 let váš investiční byt se ziskem prodáte. Vlivem rostoucího počtu obyvatel v nové lokalitě totiž město právě se zhruba pětiletým zpožděním dobuduje dopravní infrastrukturu, v okolí se objeví nové dětské hřiště, zastávka MHD nebo malá samoobsluha a další prvky občanské vybavenosti, které tržní hodnotu vašeho bytu zvednou. Naopak koupíte-li byt již v plně občansky vybavené lokalitě, bude právě tato vybavenost velmi pravděpodobně zahrnuta v jeho vyšší kupní ceně.

5) Parkování a výtah – v bytovém areálu musí být bezproblémové parkování pro vaše nájemníky, počítejte nejméně s jedním, ale lépe se dvěma vozy na byt. Ideální samozřejmě je, pokud alespoň jedno venkovní parkovací stání přímo náleží k bytu, což naštěstí většinou bývá. Podzemní stání si nekupujte, jedná se o zbytečně drahý luxus, který se vám v navýšeném nájemném zpravidla nevrátí. Kupujete-li byt nikoli v přízemí, pak výtah je absolutní nutnost. Domy bez výtahu patří do minulého století a u pronájmů je absence výtahu zpravidla velkým hendikepem.

6) Přízemí a sever – automaticky se vyhněte bytům nacházejícím se v přízemí, vedle vchodu do domu nebo bytům s orientací výhradně na sever. U bytu v přízemí hrozí bezpečností riziko a u severních počítejte s vyššími výdaji za teplo.