Výhody vlastního bydlení aneb proč nebydlet v nájmu

Bydlet ve vlastním, nebo v podnájmu? To je asi vůbec první otázka, která napadne každého, kdo se vážněji zabývá svým budoucím bydlením. Jak vyřešit toto dilema?

Pravda je, že vlastnické bydlení získává v posledních letech, a dokonce už celých desetiletích na popularitě. A zdaleka nejen v České republice. Jde o fenomén příznačný pro celou řadu hospodářsky vyspělých zemí, což dokládají i studie OECD.

Stát vás ve vlastním bydlení podpoří

Jedním z hlavních důvodů je, že vlády řady ekonomicky vyspělých zemí vlastnické bydlení protěžují před bydlením nájemním. A to prostřednictvím daňového zvýhodnění. To se týká i České republiky. Stát totiž podporuje vlastnické bydlení možností odečíst z daňového základu zaplacené úroky. Také úroky u hypoték jsou nyní na historicky nejnižší úrovni a často vás měsíční splátka vyjde levněji než měsíční platba nájmu. I proto je vlastnické bydlení stále oblíbenější.

Proč vlastně vyspělé státy vlastnické bydlení tak štědře podporují? Existují čtyři klíčové důvody:

970x210-vybiramebyt-5

Zaprvé, financování vlastnického bydlení, často ve formě hypotéky, vede domácnosti k určité disciplinovanosti ve svém hospodaření. Splátky hypotéky lze totiž chápat jako zpětně vytvářené úspory. Disciplínu přitom vynucuje banka, která hypotéku poskytla a která dohlíží na to, že příjemce splácí včas smluvené peníze. Vědomí toho, že je třeba každý měsíc odvést bance většinou nemalou část rodinného rozpočtu, tlumí marnotratné nálady a vede k prozíravějšímu hospodaření: místo alkoholu, cigaret či kabelek se musí myslet na splátky.

Zadruhé, veřejně financovaný penzijní systém ve své stávající podobě je neudržitelný v celé řadě ekonomicky vyspělých zemí, včetně České republiky. Vlastnické bydlení tak hraje stále důležitější roli v udržování určitého životního standardu právě u lidí, kteří odcházejí do penze. Už nyní je to patrné v zemích jako Austrálie či Japonsko. A v následujících letech a desetiletích půjde o stav celkem běžný v řadě dalších vyspělých států, opět včetně České republiky.

Zatřetí, děti rodičů, kteří bydlí „ve vlastním“, zpravidla dosahují lepších výsledků ve škole a i jejich chování je obvykle vytříbenější. Jde o výsledek místopisné „ukotvenosti“ (projevující se třeba možností najít si opravdu dobré, trvalé kamarády), která bývá s vlastnickým bydlením spjata a která pozitivně působí na dětskou duši.

S tím souvisí i čtvrtý důvod. Na psychiku (nejen dítěte) nemusí negativně působit jen častější stěhování, ale i frekventované střídání sousedů. Oblasti s vysokým podílem lidí bydlících „ve vlastním“ vykazují stabilnější sousedské vztahy. Lidé jsou tam zároveň zaangažovanější v dlouhodobém rozvoji oblasti a zasazují se tak například, aby měli ve svém okolí více zeleně. To v konečném důsledku vede ke zkvalitnění úrovně bydlení a vlastně i ke zvýšení ceny příslušných nemovitostí. Naproti tomu lidé, kteří užívají nájemní bydlení, uvažují spíše krátkodobě a o nějaký dlouhodobější rozvoj svého okolí se nestarají. Proč také, když za rok nebo za dva mohou bydlet zase úplně někde jinde.

V ČR je o bydlení ve vlastním zájem

Bez zajímavosti není ani to, že v řadě bývalých socialistických či postsovětských zemí přetrvává vysoký podíl vlastnického bydlení. Ten má na svědomí privatizace státního, resp. obecního bytového fondu.

Nejen investicím do nemovitostí, ale i jejich efektivnímu využití formou pronájmu se věnují knihy Evžena Korce, z kterých čerpáme v našich článcích. Můžete si je zakoupit online.

Ta po pádu železné opony probíhala a někde dosud probíhá, za poměrně výhodných podmínek z hlediska nabyvatelů nemovitostí, často stávajících nájemníků. Takovouto příležitost lidé na západ od železné opony prostě nedostali (nemovitosti tam ale předtím ani nikdo neznárodňoval).

Důležité je uvědomit si hlavně následující. I když se na první pohled může zdát, že vysoký podíl vlastnického bydlení nemusí být z hlediska ekonomiky jako celku vůbec výhodný (protože země s nejnižšími podíly patří k těm vůbec hospodářsky nejsilnějším v Evropě, zatímco státy s nejvyššími podíly je spíše jen dohánějí), pravda je docela jinde. Trendem doby je zkrátka a dobře růst popularity vlastnického bydlení napříč ekonomicky vyspělým světem. Výhody vlastnického bydlení prostě předčí jeho nevýhody.

Nelze říci, že vlastnické bydlení nemá i svá potenciální negativa, myšleno nyní především z hlediska ekonomiky jako celku. Je zřejmé, že lidé, kteří vlastní nemovitost třeba v jednom určitém městě či kraji, budou méně ochotní stěhovat se za prací do města či kraje jiného, než ti, kteří bydlí v pronájmu. Podle některých teorií tedy vlastnické bydlení zvyšuje celkovou nákladnost stěhování se za prací, čímž přispívá k znepružnění trhu práce a tedy ke zvýšení míry nezaměstnanosti. Stát by si vlastně v takovém případě dával daňovým zvýhodněním financování vlastnického bydlení gól do vlastní branky.

Trh s vlastním bydlením v Česku ovládá Praha

Alespoň v České republice se však výše uvedená hypotéza nepotvrzuje. Podíl vlastnického bydlení nemá na mobilitu obyvatel a tedy ani na míru nezaměstnanosti v krajích ČR vliv.

Jedním z možných vysvětlení tohoto závěru může být to, že český trh nemovitostí je specifický. S mírnou nadsázkou lze totiž říci, že trh nemovitostí u nás, to je Praha, pak dlouho nic, pak Praha, pak dlouho nic, pak Praha a zase pěkně dlouho nic, a potom teprve Brno. A to i přes skutečnost, že byt si obyvatel Prahy průměrně našetří za 6,5 roku, v Ústeckém kraji postačí při zamýšlené koupi bytu spořit jen 1,87 roku a v Kraji Vysočina lze „rozbít prasátko“ po zhruba šesti letech – a máte za to celý dům (na ten byste v Praze šetřili zhruba 20 let).

Tato čísla dobře vystihují, jak moc je pražský trh s nemovitostmi odlišný od stavu ve zbytku republiky. Praha je prostě zřetelné a jedinečné ekonomické centrum země. Kdo jednou bydlí v Praze – ať už jde o rodáka z metropole či mimopražského – a získal tam dobré zaměstnání, toho těžko osloví možnost práce v nějakém jiném městě ČR (výjimky samozřejmě existují). Chuť na vlastnické bydlení tedy může být i z tohoto důvodu obtížněji k zahnání.

Další rady, které se vám budou hodit při výběru nejvhodnější nemovitosti, najdete v článcích Kdy koupit rodinný dům a kdy spíše byt? a nebo také Nový nebo starší byt? Podle čeho vybírat?

Nový nebo starší byt? Podle čeho vybírat?

Řada lidí, kteří se rozhodnou pro koupi bytu, řeší poměrně tradiční dilema: starší nebo nový? V dnešním článku se podíváme na pro a proti obou možností.

Víte, kde čerpáme inspiraci pro naše články? Doporučujeme knihy Evžena Korce o nákupu bytu a investicích do nemovitostí. Zakoupíte online a samozřejmě v elektronické podobě.

Začněme opět tím, co je vždy až na prvním místě, tedy penězi. Zásadní výhodou nového bytu je to, že developer, který jej staví, se vždy ocitá pod určitým tlakem. Cena bytu tedy není většinou vyšroubovaná do neúměrné výše. Developeři musí prodávat desítky až stovky bytů a to by s přemrštěnou cenou bylo velmi obtížné.

Na druhou stranu je jasné, že v některých oblíbených rezidenčních lokalitách se už prostě nové byty vlastně nestaví. Třeba v Praze na Starém a Novém Městě. Tam jsou byty, často z prvorepublikové a starší výstavby, a mají své nezaměnitelné kouzlo a jisté charisma.

Tyto atributy ale pochopitelně něco stojí. Navíc jejich cena je často vyšroubována na maximum možného. A to nezapočítáváme náklady eventuální rekonstrukce a nákladů na energie. Zkrátka a dobře, nejde o novostavbu, kterou pořídíte i se zárukou. Pokud je ale starší byt v lepší rezidenční čtvrti dobře vybraný, představuje pochopitelně i přes svoji vyšší cenu určitou alternativu k novostavbě.

Spočítejte si, zda se levný byt vyplatí

Před čím je ale potřeba varovat, jsou panelákové byty. Při jejich pořízení nezískáte ani kouzlo či charisma prvorepublikové výstavby ani novotou zářící novostavbu. Musíte připočíst náklady na zateplení domu, případně na nové jádro. Pro řadu lidí jsou ale panelové byty stále vítanou alternativou kvůli poměrně nízkým cenám.

Každý si tedy musí spočítat, zda je cena panelákového bytu opravdu na tak nízké úrovni, že se mu vyplatí nemovitost pořídit navzdory všem jejím jasným neduhům.

970x210-vybiramebyt-1

Na sídlištích je řada bytů, které kvalitativně zaostávají za běžným standardem dneška. Proto je jejich cena na trhu poměrně nízká, stejně jako nájemné. To přitahuje právě lidi, kteří nejsou tak společensky začleněni, jak je běžné. Může se tedy stát, že vám noví sousedé udělají ze života peklo. Čím více se těchto lidí do dané lokality bude stěhovat, tím spíše tam budou dále klesat ceny nemovitostí. Je to pak začarovaný kruh.

A jak je to s novostavbami?

Novostavbu si přece jenom pořizují lidé, kteří mají určité prostředky. Nebo mají hypotéku, což znamená, že je banka vyhodnotila jako celkem perspektivní jedince, se stabilním a udržitelným příjmem. V novostavbě tedy máte obvykle jistotu, že vašimi sousedy budou lidé, které budete chtít pozvat třeba na víkendové grilování.

V jaké lokalitě vybírat byt?

Byt vybíráme v lokalitě s dostatečným množstvím zeleně, která není prašná a příliš hlučná. Podmínkou je rozvinutá infrastruktura. V blízké vzdálenosti by měly být obchody a další služby, školka, základní škola. Velkou výhodou je blízkost rozsáhlých zelených ploch umožňujících relaxaci a výhled do okolí.

Důležitá je dopravní vzdálenost do centra, přičemž rozhodující je čas, nikoliv dojezdová vzdálenost. Vhodné jsou lokality v blízkosti metra nebo tramvaje vzdálené cca 3 zastávky ke stanici metra. Vhodné jsou i lokality s hustou autobusovou sítí nebo s vlakovou zastávkou. Většina kupujících preferuje nákup bytu v lokalitě na okraji města, kde je ve srovnání s centrem mnohem větší množství zeleně a není hluk a prach a ceny bytů jsou výrazně nižší. Podmínkou ale opět je, že lokalita je dobře dopravně dostupná.

V jakém poschodí vybírat byt?

Obecně platí, že žádanější jsou byty ve vyšších podlažích, což se zvlášť projevuje, pokud je z domu výhled. Byt mimo přízemí by měl mít balkon nebo terasu. Při koupi bytu ve vyšších poschodích musíme počítat s tím, že někdy nemusí fungovat výtah. To se sice často nestává, ale stát se to může. Byt v přízemí s předzahrádkou je ale velkou výhodou pro majitele psů nebo jiných domácích zvířat.

Jaká je optimální orientace bytu vůči světovým stranám?

Orientace bytu vůči světovým stranám ovlivňuje, jak intenzivně a v jakou denní dobu, bude byt osluněn. Nároky na oslunění se liší u jednotlivých pokojů. Optimální orientace obývacího pokoje je jih, jihozápad nebo jihovýchod. Orientace ložnic je na západ, ale ani orientace na východ nebo jih není podstatnou nevýhodou. Nevýhodou u všech pokojů je orientace na sever vzhledem k tomu, že jsou špatně osluněny.

A co parkování auta?

Nejlepší možností je uzavřená garáž, ať už nadzemní nebo podzemní. Podzemní otevřené parkovací stání je standardní variantou. Vlastní parkovací stání na povrchu je velmi levné ve srovnání s podzemním a představuje velmi vhodnou variantu pro malé byty.

Pokud přemýšlíte nad tím, že byste si místo bytu měli raději koupit rodinný dům, nenechte si ujít článek Kdy koupit rodinný dům a kdy spíše byt? Vliv lokality a dojíždění.

Kdy koupit rodinný dům a kdy spíše byt? Vliv lokality a dojíždění

V dnešním dílu se detailněji podíváme na tradiční dilema zájemců o bydlení. Koupit raději rodinný dům či byt? Za jakých podmínek je vhodné uvažovat o koupi rodinného domu namísto bytu?

Kritéria pro výběr rodinného domu

Pokud se zaměříme na rodinné domy ve velkých městech či na jejich předměstích, pak je to v první řadě pochopitelně otázka dostupnosti financí. Měl bych mít k dispozici několik milionů korun volných prostředků, výrazně více než při koupi bytu. Samozřejmě řeč je o velkých městech, jako je například Praha, situace na venkově nebo v malých městech je zásadně odlišná.

Další otázkou je dopravní dostupnost. Podstatná není dojezdová vzdálenost, ale čas, za který se dá dostat do centra. Ještě důležitější však je lokalita. Ta je v případě rodinného domu to absolutně nejdůležitější.

Ze zkušenosti víme, že když je v blízkosti dané lokality nádherná příroda nebo když uvažovaná nemovitost disponuje pěkným výhledem, jsou lidé ochotni obětovat blízkost stanice městské hromadné dopravy. Navíc, kdo pořizuje rodinný dům, má zpravidla auto či dvě. Takže blízkost autobusové zastávky nebo stanice metra pak není alfou a omegou nákupu.

Atraktivní lokality pro koupi domu

Pokud chceme uvést příklady atraktivních lokalit, obecně jde o místa, která umožňují zdravé bydlení v krásné přírodě. V Praze to jsou například Kbely, Klánovice, Šestajovice, Újezd nad Lesy díky blízkosti Klánovického lesa, Lipence vzhledem k rozsáhlému pásmu brdských lesů nebo Roztoky nedaleko chráněného území Roztocký háj – Tiché údolí.

970x210-vybiramebyt-6

Je bydlení v blízkosti přírody opravdu pro každého?

Položme si ale otázku: Nenasytí se ale lidé v takových lokalitách časem krásy přírody? Nezatouží pak po společenskosti městského života, po blízkosti kin, divadel, nákupních center či kaváren? Psychologové dobře znají fenomén takzvaných zelených vdov.

Nicméně v praxi je tento fenomén spíše o tom, jak si kdo dokáže uspořádat rodinný život. Žena se může cítit osaměle i v centru města. Pravdou je, že lidé si rodinný dům zpravidla kupují hlavně kvůli blízkosti zeleně, čerstvému vzduchu, tichu a klidu. Blízkost obchodů, stejně jako kulturních zařízení, je pro ně druhořadá. Vědí, že auto je v takové lokalitě podmínkou a jsou s tím sžiti. Na městskou hromadnou dopravu nespoléhají. Dopravní infrastruktura je také druhořadá. Což ovšem neplatí o inženýrské infrastruktuře. Ta je zásadní. Musí být kvalitní.

Dům versus byt

U bytů je pak dopravní obslužnost přímo alfou a omegou. Ale opět: ani u bytu nezáleží na dojezdové vzdálenosti, ale na čase, za který se dostanete do centra či zaměstnání. To si lidé často neuvědomují. Podceňují strasti a útrapy spojené s každodenním dojížděním za prací, v odborných kruzích se dokonce hovoří o „paradoxu dojíždění“ – lidé dojíždějí, i když si tím zásadně ničí duševní zdraví a vlastně jim to za to vůbec nestojí.

V řadě případů je fakticky blíže centru byt, který to má na mapě do centra mnohem dále. Platí to pochopitelně pro byty v blízkosti metra. Roli ale hraje také hustota autobusové sítě. Ideální jsou ty lokality, které jsou buď na metru nebo vzdálené tak, aby byly cca tři stanice autobusem od stanice metra nebo zastávky tramvaje. Ale pokud do daného místa jezdí třeba jenom jedna linka autobusu, a to ještě mimo špičku a to jen jednou za hodinu, nebo dokonce za dvě, pak se jedná o nevhodnou lokalitu pro nákup bytu.

Náš tip: Snažíme se být maximálně nezávislí, ale určitě chceme upozornit na naše projekty, které se nachází v blízkosti centra a přesto ve spojení s krásnou přírodou. Stačí se podívat…

Taková lokalita může být dobrá při koupi rodinného domu, ale ne bytu. Lidé, kteří mají byt, mívají třeba jen jedno auto v rodině. A to v odlehlejších místech, bez dostatečné hustoty či frekvence hromadné dopravy, prostě nestačí.

Více na téma výběru bytu najdete i v článku Nový nebo starší byt? Podle čeho vybírat?

Dojíždění, nenápadný zabiják naší spokojenosti

Dojíždění za prací docela nenápadně, ale zato zásadně snižuje naši spokojenost s vlastním životem. Odborníci dokonce hovoří o „paradoxu dojíždění“. Lámou si hlavu nad tím, jak to, že se lidé často rozhodnou pro delší vzdálenost dojíždění, aniž by se jim to vyplácelo – například adekvátně zlepšeným bydlením v nové (byť z místa pracoviště vzdálenější) lokalitě.

Jeden z poznatků odborníků zabývajících se dojížděním například říká, že lidé, kteří do práce dojíždějí 23 minut, musí mít o devatenáct procent vyšší plat, aby se cítili stejně spokojeni, jako kdyby mohli pracovat bez dojíždění, tj. z domova. Tato data platí pro Německo, kde je 23 minut průměrným časem dojíždění, ale jistě celkem dobře vystihují i situaci v ČR.

Z průzkumu společnosti KPMG z roku 2013 plyne, že nejvíce respondentů, 41 procent, dojíždí v ČR za prací 15 až 30 minut. Pro zajímavost, zatímco v roce 2003 dojížděla déle než hodinu tři procenta Čechů, v roce 2013 už to bylo dvanáct procent. Pochopitelně, čím delší je čas dojíždění, tím vyšší musí být ona pomyslná finanční kompenzace.

Víte, že… V projektu EKOCITY Hostivař jste v centru za 20 minut a přírodní park Hostivař-Záběhlice je doslova za rohem?

„Paradox“, který odborníci zatím neumí úplně uspokojivě vysvětlit (jedno z vysvětlení má za to, že lidé předpokládají, že si na delší dojíždění nakonec zvyknou, a nebude tak pro ně psychickou újmou, což ale není pravda – na dojíždění si nikdy úplně nezvykneme), spočívá v tom, že lidé jsou ochotni déle dojíždět, i když jim to zvýšení mzdy nevykompenzuje. Výsledkem je, že jsou ve svém životě dlouhodobě méně spokojení.

Jaké obklady, podlahy či dveře vybrat do bytu?

Pokud si již vybereme byt a máme jasno, co se týče lokality, dispozice a typu bytu, čeká nás zcela nevyhnutelně i výběr interiérových prvků, jako jsou obklady a dlažby, podlahy, dveře nebo i okna.

Podle čeho vybírat obklady a dlažby?

Než se dostaneme k samotným obkladovým materiálům, podíváme se nejprve na samotné stěny. Cihly mají určité výhody, ale ani betonový monolit neznamená zásadní nevýhodu. Má v podstatě stejné parametry, pouze do něj nejde zatloukat skoby a hůře se do něj vrtají otvory pro hmoždinky. Materiál stěny si ale člověk stejně vybrat nemůže. To, co ale podstatné je, jsou obklady a dlažby. U nich platí to, co v případě bytů. Jejich cena není úměrná kvalitě, jak by se na první pohled mohlo zdát.

Cena obkladů a dlažeb totiž odpovídá velikosti sérií, které výrobce vyrábí, a maržím jednotlivých obchodníků. Když někdo říká, že si koupil drahou dlažbu a že bude určitě kvalitní, možná jenom naletěl trikům obchodníka. Tím neříkáme, že některé drahé dlažby nejsou skutečně pěkné, ale neexistuje přímá úměra mezi cenou dlažby či obkladů a jejich kvalitou. Vlastní kvalita je totiž dána tím, jaká je tvrdost a jaký je otěr. Tyto parametry jsou u většiny vyráběných dlažeb v podstatě stejné.

970x210-vybiramebyt-3

Cenové rozdíly pak způsobuje velikost série, marže obchodníka a design. Obecně platí, že designově opravdu povedené dlažby či obklady jsou často právě ty, které se produkují v menších sériích. To vede k dramatickému zvýšení jejich ceny. Ale z hlediska vlastní kvality je vlastně úplně jedno, zda kupuji levnou nebo drahou dlažbu či obklad.

Jakou do bytu zvolit podlahu?

Většina developerů v současné době používá lamináty třídy 32. Tato třída je původně kancelářská, dnes už ale standardně dodávaná do bytů. Laminát představuje kromě chodeb a koupelen optimální řešení podlahy. Obsahuje z převážné většiny dřevo, ostatní složky jsou různá pojiva. Nejtvrdší dostupná dřeva, třeba dub, v porovnání s laminátem nejsou zdaleka tak tvrdá. Laminát má zkrátka mnohem menší otěr a je tvrdší než třeba právě dub – takže je pro byt absolutně nejlepší variantou.

Například parkety si dnes vybírá minimum lidí. Masivní parkety typu vlysy představují pro byt ne úplně výhodné cenové řešení – vhodné jsou pro luxusní vilu. Jsou náročné na provoz, nesmí se škrábnout. Mají také mnohem menší tvrdost než laminát. I když faktem také je, že v případě poškrábání je lze jednoduše zbrousit.

Pokud je to možné, raději se vyhněte „na oko“ dřevěným podlahám, které si však na dřevo spíše jen hrají. Jde o vícevrstevné podlahy, jichž poslední vrstva má tloušťku pouze několik milimetrů. Tahle poslední vrstva sice nevypadá špatně, ale má tu zásadní nevýhodu, že v okamžiku poškrábání se už nedá zbrousit. Takže buď takovou podlahu musíte používat tak, aby nedošlo k poškrábání, nebo ji po deseti až patnácti letech kompletně vyměnit.

A co okna a dveře?

Pokud jde o okna, dnes jasně převažují okna plastová. Dřevěná jsou vlastně jen designovou záležitostí, nemají žádnou zásadní výhodu. Plastová varianta lépe izoluje, je bezúdržbová, zatímco dřevěná okna bude třeba dříve či později znovu nalakovat. Do běžného bytu je nemá smysl vůbec zvažovat. Pokud chceme, aby plastová okna vypadala jako dřevěná, lze na ně pořídit náležitou fólii. V dnešní době už jsou tyto fólie tak kvalitní, že až na druhé či třetí sáhnutí poznáte, že o skutečné dřevo nejde. Pouhým okem to nepoznáte vůbec.

U dveří je potřeba mít na paměti, že se liší podle typu povrchu. Může to být fólie, laminát nebo dýha. Pro běžný byt je fólie zcela dostačující, výhodou laminátu je skutečnost, že je více odolný proti poškrábání. Dýha představuje designovou záležitost, ale je méně odolná proti poškrábání. Vyrábějí se také masivní dveře, obvykle z tvrdého dřeva, třeba dubu. To je ale opět designový prvek pro luxusní vily.

Pro luxusní vily lze dýhové dveře vřele doporučit, ale pro byt vzhledem k ceně určitě ne. Jednotlivé typy dveří se liší také v řezu. Buď tam je papírová voština nebo dřevotříska. Pro běžný byt sice papírová voština dostačuje, ale dřevotříska představuje mnohem kvalitnější provedení.

Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku na váš nový byt?

Pokud plánujete k nákupu vaší nemovitosti využít hypotéku a zjistili jste, že se není čeho obávat (viz článek Proč se nebát koupit si byt na hypotéku?), rozhodně věnujte dostatek času jejímu „vytendrování“. Jedině důkladným výběrem dosáhnete nejnižší úrokové sazby a nejvýhodnějších podmínek vašeho hypotečního úvěru.

Jak na to? Porovnejte nabídky všech bank na trhu. Nejprve se všechno snažte řešit po e-mailu nebo telefonicky, i když vás všichni budou lákat na osobní schůzky. Právě ty jsou zpravidla ztrátou času a také riskujete, že podlehnete trikům vyškoleného prodejce nebo poradce a podepíšete hypotéku, která ve finále zase tak výhodná nebude.

Při „tendrování“ hypotéky nejprve zajděte na domovskou pobočku vaší banky, u níž máte veden běžný účet. Tato banka vás zná a jen nerada o svého dlouholetého klienta přijde, takže je solidní pravděpodobnost, že u ní nakonec také skončíte. Na pobočce své banky pracovníka seznamte se svým záměrem a nechte si udělat nabídku hypotéky. Nehledě na to, jakou nabídku vám udělá a jakými „limitovanými slevami“ z úrokové sazby, které může udělat jen a pouze „tento den“, „do konce týdne“ nebo „jen tento měsíc“ vám bude argumentovat, jeho nabídku nepřijímejte. Nechte si ji vytisknout a konstatujte, že nabízené podmínky pro vás nejsou zajímavé a že se poptáte ještě někde.

Zeptejte se u lídra trhu

Obecně v ekonomice platí, že když má nějaký subjekt na trhu výsadní postavení a nejvíce klientů, zpravidla je to proto, že nabízí nejlepší poměr ceny a kvality. U hypotečních bank to je ta, která je ochotna sestavit i financování na míru. Zajděte tedy i do takové banky a nechte si vypracovat konkurenční nabídku.

Při koupi nového bytu se vyplatí poptat se na hypotéku i u vašeho developera. Pokud jde o silného hráče, bude vám moci nabídnout hypotéku na byt s velmi zajímavými podmínkami a případně může poskytnout i další bonusy, které u banky nemusíte získat.

Použijte internetový srovnávač

Další fází procesu výběru hypotéky je poptávka přes internet. Ušetří vám spoustu času a během několika minut budete mít k dispozici stejné srovnání jako po několika týdnech obíhání nejrůznějších bank.

Na internetových srovnávačích působí větší i menší zprostředkovatelé, kteří prodávají hypotéky ve velkém a dosáhnou tak u bank velmi zajímavé množstevní slevy – ať už formou úlev od nejrůznějších poplatků, velmi nízké úrokové sazby nebo například možnosti splatit každý rok část jistiny předčasně a bez sankcí.

Pro spolehlivé srovnání nabídek vám stačí použít ty největší srovnávače, do nichž je přihlášeno nejvíce zprostředkovatelů. Patří mezi ně srovnávače www.sfinance.cz nebo www.chytryhonza.cz. Naopak se vyvarujte takových, které se na první pohled sice tváří jako nezávislé, ale ve skutečnosti přeprodávají jen produkty jedné nebo několika mála vyvolených bank. Celým smyslem tohoto srovnání na internetu je jediné – získat lepší nabídku, než kterou vám poskytla při osobním setkání vaše banka.

Vraťte se do své banky

Pokud si nechcete zřizovat (a platit za) nový účet u banky, která vám poskytne nejvýhodnější hypotéku, můžete se ještě zkusit vrátit do své banky. Předložte původní nabídku hypotéky a vedle ní nejvýhodnější nabídku, kterou jste vytendrovali na internetu. Suše pracovníkovi banky oznamte, že pokud hypotéku nedorovná, vezmete si ji u konkurence a také do této konkurenční banky přenesete svůj běžný účet, spořicí účet a všechny další produkty, které máte u banky vedeny. Pokud jste u dané banky dlouhodobým klientem, měla by se snažit vyjít vám vstříc. Když se tak nestane, nebojte se klidně banku změnit za tu nejvýhodnější nabídku.

Jak správně inzerovat byt? Ekospol poradí

Velmi dobře víme, že koupě bytu je pro mnoho našich klientů životní investicí. Vzhledem k výborné situaci na trhu se ovšem velmi často stává, že je byt nejen investicí do vlastního bydlení, ale také investicí do budoucnosti se snahou maximálně zhodnotit naspořené prostředky. Jak tento byt efektivně pronajmout?

V našich článcích vycházíme z knih Evžena Korce, které si nyní můžete zakoupit i v elektronické podobě. Neriskujte a vycházejte z publikací, které vznikly na základě více než 20 let zkušeností s obchodování s nemovitostmi.

Jak vytvořit inzerát na pronájem bytu?

Základním předpokladem každého úspěšného pronájmu je správně napsaný inzerát. Nejefektivnější je inzerovat na realitních portálech na internetu. Sdílejte také svůj inzerát na Facebooku – často totiž najdete zájemce třeba mezi přáteli vašich přátel. Na takového člověka vám pak může někdo, koho znáte, poskytnout přímé doporučení.

Při tvorbě inzerátu ani v přiložených doprovodných fotkách nikdy nelžete. Vypíchněte výhody bytu i lokality, malé nedostatky či negativa klidně nezmiňujte, ale rozhodně nelžete. Fotky u inzerátu by měly být co nejaktuálnější a odrážet skutečný stav nemovitosti. Určitě by měly zobrazovat koupelnu, kuchyň, obytné pokoje a případně další příslušenství, které je pro zájemce atraktivní (balkon, parkovací stání, sklep, výhled apod.).

Máte-li k dispozici půdorys nebo alespoň plánek s výměrami místností, určitě ho do inzerátu dejte také. Vaším cílem je nalákat zájemce, kteří budou již mít o bytě určitou konkrétní představu a na prohlídku se dostaví se správným očekáváním.

Fotografie bytu v inzerátu a byt samotný před přehlídkou by měly být pokud možno stejné. A především bez osobních věcí. Snažte se prostor „odosobnit“, to znamená žádné ručníky na sušáku nebo kartáčky na zuby na umyvadle, nádobí na kuchyňské lince nebo boty v předsíni.

Jak stanovit cenu pronájmu?

Aby přesně takových zájemců, kterým chceme náš byt pronajmout, bylo co nejvíce, je klíčové správné nastavení ceny. Udělejte si proto srovnání nabídky bytů v nejbližším okolí a porovnejte, za kolik se pronajímají stejně velké byty s podobným vybavením. Samozřejmě neexistují dva stejné byty, každý byt je svým způsobem specifický, takže vybírejte byty podobné. Rozhodujícím kritériem jsou výměra bytu, dispozice a jeho stáří nebo lépe řečeno, modernost vybavení bytu i domu.

Nájemné vašeho bytu pak stanovte přibližně o 5-10 % nižší, než činí obvyklé nájemné za kvalitativně i dispozičně srovnatelný byt. Pokud má váš byty nějakou konkurenční výhodu navíc (například parkovací stání, sklep, větší balkon, modernější kuchyni nebo hezčí výhled), stanovte nájemné stejně vysoké nebo maximálně o 5-10 % vyšší, pokud má takových konkurenčních výhod více. Takovéto nastavení ceny vám zajistí, že stáhnete celou poptávku zájemců o pronájem dané dispozice v dané lokalitě.

Rady o tom jak si vybrat toho nejlepšího nájemníka pak najdete v samostatném článku Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt.

Proč se nebát koupit si byt na hypotéku?

Většina lidí nemá na to, aby si vlastní bydlení pořídila za „peníze na dřevo“. A k hypotéce či jiné formě zadlužení mohou mít výhrady a řadu obav. Jak si ukážeme, často jde jen o předsudky a pořídit si hypotéku má i mnoho kladných stránek.

Hypotéka se vyplatí!

Je pravda, že kvůli úrokům na hypotéce zaplatí člověk za nemovitost výrazně více, než pokud by ji kupoval za uspořené peníze. Reálně ale „přeplatek“ není zase takový, jak se může zdát v okamžiku, kdy o hypotéce uvažuje, zvlášť při současných úrokových sazbách. Do hry se totiž zapojí inflace. Peníze zkrátka během splácení hypotéky velice pravděpodobně dost značně znehodnotí.

Finanční náklad hypotéky či jiného zadlužení ale nemusí být nákladem jediným – přidává se k němu náklad psychického rázu, možná až pocit určitého omezení vlastní svobody. Některým lidem se dělá zle při pomyšlení, že by měli třeba třicet let v kuse „hákovat“, jen aby nemalou část své mzdy odvedli na splátkách hypotéky. Povzbudivé není ani pomyšlení, že vlastní střechou nad hlavou ručí bance za úvěr. V extrémním případě může nemovitost bance skutečně propadnout. Jenže… Co se stane v případě nesplácení obyčejného nájmu? Majitel nemovitosti, pronajímatel, zřejmě také takového nájemníka dlouho tolerovat nebude.

Přitom o hypotéce lze smýšlet i tak, že si jejími splátkami postupně kupujeme ten blahý pocit, tu potěšující jistotu, že nás jednou už nikdo nebude moci vystěhovat – ani bankovní zřízenec, ani pronajímatel. Samozřejmě že hypotéka je závazek, jisté omezení. Avšak může jít o omezení celkem přínosné, neboť disciplinuje rodinné hospodaření. A toto omezení vykupuje z jiného omezení, které je příznačné pro nájemní bydlení. Ve vlastní nemovitosti je člověk svým pánem, i když ji zatím jen splácí.

Hypotéka vs. nájem bytu

Někdy se říká, že nájemné jsou v porovnání s hypotékou vyhozené peníze. Svým způsobem je to pravda. Splátkami hypotéky si postupně kupujeme jistotu, že nás nikdo nemůže vystěhovat. Můžeme si ji kupovat patnáct, dvacet nebo třicet let, ale nakonec bude s velkou pravděpodobností tato jistota „naše“. Naše totiž bude ona nemovitost.

Kdo však dá přednost nájemnímu bydlení, žádnou takovou jistotu si nekupuje. Navzdory tomu, že v řadě případů platí měsíčně na nájemném sumu peněz srovnatelnou se splátkou hypotéky. S ohledem na výše nájmů je hypotéka nejvýhodnější hlavně u garsonek a malometrážních bytů.

Na co myslet při uzavírání hypotéky?

Určitě je dobré počítat s určitými finančními rezervami. Při koupi zejména rozměrnější nemovitosti je vhodné disponovat „dvojitou rezervou“. Tím je myšleno to, že náš pravidelný čistý měsíční příjem by měl být určitým násobkem splátky hypotéky, a zároveň – to je ta druhá rezerva – naše úspory by měly být dostatečné. Takové, že v případě výpadku příjmu jimi budeme s to pokrýt minimálně dvanáct splátek hypotéky, aniž bychom přitom museli živořit o chlebu a vodě.

To, jakým násobkem měsíční splátky hypotéky by náš měsíční čistý příjem měl být, závisí na okolnostech. V zásadě platí, že čím rozměrnější, a pravděpodobně tedy i čím dražší nemovitost pořizujeme, tím by násobek měl být vyšší, přičemž u garsonek lze doporučit alespoň 2,5násobek.

Jak velkou hypotéku si vzít a na jak dlouho ji fixovat?

Ideální je mít naspořeno minimálně 15 procent kupní ceny bytu. Žadatelé, kteří dosud nemají s hypotékou moc zkušeností, netuší, že banka může penalizovat i její předčasné splacení. Také nevědí, že v případě zcela opačném, tedy v případě neschopnosti hypotéku splácet, je nejlepším řešením jednat s bankou zcela otevřeně a nic nezastírat. Banka se raději s klientem dohodne, například na změně splátkového kalendáře, než aby hned jeho nemovitost dražila. To je pro ni až krajní řešení.

Pokud jde o fixaci úrokové sazby, nejobvyklejší jsou fixace do pěti let. Je možné, že nějaká banka fixuje cenu úvěru na delší dobu. Za současného stavu, kdy jsou úrokové sazby velice nízko a klesat už mohou jen minimálně, se vyplatí fixovat hypoteční úvěr na co nejdelší dobu. Prognózy dlouhodobého vývoje úrokových sazeb se totiž v nejpravděpodobnějším scénáři kloní k názoru, že sazby zůstanou velice nízké právě ještě v příštích letech, byť drobného navýšení v porovnání s dneškem se asi dočkají.

Pokračování tohoto tématu najdete v článku Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku na váš nový byt?

Jak vybrat nejlepšího developera při koupi bytu?

Seriózního a ekonomicky silného developera poznáte podle toho, že má za sebou dlouhou historii, během níž zrealizoval více velkých projektů s několika tisíci byty. Všechny potřebné informace o něm byste měli nalézt na jeho webových stránkách a samozřejmě v jeho výročních zprávách.

Důvěřuj, ale prověřuj

Na internetu je dobré si ověřit, zda se společnost někdy v minulosti nedostala do střetu se svými zákazníky či zákony. Tyto informace je nejjednodušší si vygooglovat.  Při prověřování byste neměli opomenout ani finanční stabilitu společnosti. Kupříkladu jakého zisku dosahoval developer v minulých letech. Data jsou k dispozici v obchodním rejstříku nebo na webových stránkách www.justice.cz.

Velice praktické je získat referencí o developerovi od jeho dřívějších klientů. Praxí některých developerů je, že své projekty realizují prostřednictvím účelově založených společností s minimálním základním kapitálem, které s vyprodáním projektu zanikají. Majitelé nových bytů pak musí řešit, na koho se obrátit v případě reklamací. Ideální je proto koupit byt od firmy, která za své projekty ručí celým svým kapitálem.

Ležáky jen v lednici

Další test můžete provést sami, aniž byste s kýmkoliv mluvili či strávili jedinou vteřinu vyhledáváním informací na internetu. Navštivte některé nedávno dokončené projekty od vybraného developera. Když po setmění svítí v domě jen pár oken, není to úplně nejlepší signál pro koupi bytu v tomto projektu.

Pokud se byty neprodávají a zůstává jich mnoho neprodaných ještě po kolaudaci, je nejlepší od takových developerských projektů dát ruce pryč.

Ležáky

Neprodané byty (tzv. ležáky) po kolaudaci jsou významným varovným signálem. Platí totiž, že kvalitní byty s nejlepším poměrem kvality a ceny se prodají ještě do doby, než se projekt dostaví.

Pozor také na oblíbené triky developerů, před kterými vás varujeme v článku Triky developerů – jak koupit nový byt a nenaletět?

Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt

Nabízíte-li váš byt k pronájmu a máte již potvrzené prohlídky s několika zájemci, nejtěžší úkol vás teprve čeká – vybrat toho nejspolehlivějšího budoucího nájemníka. V této situaci hrají jednu z nejdůležitějších rolí subjektivní sympatie, odhad na lidi a zdravý „selský“ rozum majitele bytu. Přesto existuje několik všeobecných rad, které je dobré mít při výběru budoucího nájemníka na paměti.

Příprava bytu a první kontakt s nájemníkem

Ještě před samotnými prohlídkami zkontrolujte, zda je byt čistý a prázdný. Zkrátka, že vypadá úplně stejně jako na inzerovaných fotografiích. Zároveň se snažte vypadat co nejnormálněji. To neznamená, že při prohlídkách musíte být v obleku a kravatě, na druhou stranu nátělník a pobryndané tepláky také nejsou tím nejvhodnějším oděvem. Slušné a bonitní nájemce byste totiž mohli svým zjevem odradit. Bohatě postačí, pokud budete sví, čistě a normálně oblečení.

Stejně normálně byste se i měli chovat. Velkopanskými manýry, arogancí nebo jednáním ve stylu „já jsem majitel, kdo je víc“ potenciální zájemce zaručeně odradíte.

První dojem je rozhodující

Zájemce pozdravte a při podání ruky se mu dívejte do očí. Pozvěte ho dál, stručně a výstižně mu představte byt s jeho jednotlivými částmi. V žádném případě si nechystejte o bytu dlouhou přednášku. Na druhou stranu se snažte zájemci pravdivě odpovědět na všechny otázky, zejména na poplatky spojené s užíváním bytu.

Nezapomeňte se také mezi řečí zájemce zeptat, proč si vybral zrovna váš byt v dané lokalitě. Snažte se působit upřímně a férově, ale pozor – nikoliv přehnaně ochotně či dokonce úslužně.

Půjde to bez kauce?

Takřka jistě padne dříve či později otázka, zda by to „šlo bez kauce“. Odpověď je jednoduchá a nesmíte z ní ustoupit. I kdyby se vám zájemce sebevíc líbil, bez kauce to rozhodně jít nemůže. Kauce je základní nástroj, kterým minimalizujete riziko a výpadek příjmů spojený s případným dřívějším ukončením nájmu, poškozením vybavení bytu či naplacením nájemného. Je dobré a opodstatněné trvat na kauci ve výši dvou měsíčních nájmů.

Jeden z důvodů, proč je dobré trvat na kauci, je uvedený na následujícím grafu dle sdružení SOLUS:

tz_20141120_img

Nechci tu slevu zadarmo

Určitě narazíte i na zájemce, kteří se budou snažit vyjednat slevu. Těm slušně, ale přesvědčivě oznamte, že zájemců na byt máte poměrně dost a že tudíž zatím rozhodně nemáte žádný důvod slevovat.

Na konci prohlídky nikdy neříkejte, zdali jste se pro daného zájemce rozhodli či nikoli. Naopak řekněte, že za půl hodiny máte další prohlídku a že všechny zájemce vyrozumíte do druhého dne. Je důležité udělat si menší odstup a získat čas na to, abyste si vše mohli v klidu rozmyslet a o potenciálních zájemcích o váš byt získat další informace, například na internetu.

Ostatním zájemcům, které jste si nevybrali, pak zašlete e-mail s poděkováním a informací, že přednost dostal jiný zájemce. Popřejte jim mnoho štěstí při hledání jiného bydlení, férové jednání většina slušných lidí ocení.

Na tomto webu často čerpáme z knih Evžena Korce, generálního ředitele developerské společnosti EKOSPOL. Rady, jak přistupovat k investicím do nemovitostí, naleznete v knize – Co je v domě, není pro mě.

Pokud jste stále ještě ve fázi, kdy vás hledání nájemníka teprve čeká, doporučujeme článek Jak správně inzerovat byt? Ekospol poradí.

Triky developerů – jak koupit nový byt a nenaletět?

Přestože se developer, který vám prodává byt, jeví jako kompetentní a velice schopný, může být i všehoschopný. Může se vám tedy stát, že na vás vyzkouší některý ze svých triků. Těch je celá škála a jejich dopady na vás mohou být velice nepříjemné.

Developeři vás mohou například klamat udáváním cen bytů bez daně z přidané hodnoty. Stejně záludné je rovněž uvádění ceny, která platí pouze při okamžitém zaplacení celé částky „na dřevo“. Protože pokud byste chtěli konečnou cenu splácet postupně, původní částka by už byla navýšena.

Pozor na kotelnu!

Stejně nepříjemného úskoku se developeři dopouštějí v případě kotelen. Své klienty totiž zavazují smlouvami, které jsou v podstatě nevypověditelné. Často je tomu tak, že kotelnu developer nestaví, ale nechá ji zhotovit jinou firmou. Neplatí za ni, ale nepřevádí ji ani na společenství vlastníků jednotek. V podstatě tak zavazuje budoucí majitele bytů k odběru tepla za nevýhodných podmínek a většinou i přemrštěné ceny.

Smluvně zavázat své klienty mohou developeři i k využívání dalších služeb jako je například ostraha nebo provoz recepce. Přitom například právě recepce je pro standardní bytový areál naprosto zbytečná. Je to akorát „dojení“ prostředků majitelů bytů.

Developeři se tu jen snaží nahánět marže na službách, které jsou zbytečné a jež klient neupotřebí. Přesto se lidé nechávají opít rohlíkem a platí vyšší cenu, neboť mají dojem, že když si pořídí svého recepčního, tak už se počítají málem mezi horních deset tisíc. Ve skutečnosti však jen vyhazují peníze.

Tušíte na čem stavíte?

Pokud jsme dosud hovořili o tricích developerů, nyní je potřeba zvýšit pozornost na maximální míru, protože zde už nebude řeč o pouhém triku, ale o možné velké levárně. Nejde totiž o nic jiného než samotné vlastnictví pozemku pod realizovanou stavbou.

Každý kupující bytu by si měl prověřit, zda pozemky, na kterých bude realizována výstavba, jsou ve vlastnictví developera a po ukončení bytového areálu budou podílově převedeny do vlastnictví kupujícího.

Vlastnictví pozemků lze jednoduše ověřit na katastru nemovitostí a budoucí převod z kupní smlouvy. Vlastníci bytů se mohou dostat do velmi vážných problémů v případě, že developer pozemky nevlastní, ale má je například jen pronajaté.

Další rady na toto téma najdete v článku Jak vybrat nejlepšího developera při koupi bytu?