Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?

Investiční nákup bytu je asi nejlepší formou, jak s co nejmenším rizikem zhodnotit své peníze. Není proto divu, že stále více lidí nakupuje nemovitosti, aby je pak výhodně pronajímali dalším zájemcům o bydlení. Investici do bytu je ale potřeba důkladně promyslet a kromě jiného je nutné zvážit, zda se více vyplatí koupit menší, či větší bytovou jednotku. V tomto případě je odpověď poměrně jednoduchá.

Hledáte velký a luxusní byt? Na našem webu jsme připravili prezentaci bytů, které si na luxus nehrají, ale nabízí nekrásnější výhled v Praze!

Všechny plusy hovoří totiž pro menší byty. Tím zásadním kritériem je pochopitelně relativní výše výnosu a likvidita. Dobře nakoupené malé byty o dispozicích 1+kk a 2+kk umožňují pohodlně dosáhnout výnosu ve výši nejméně 5 % ročně. U větších bytů se výše výnosu se zvyšující se pořizovací cenou adekvátně snižuje. U bytů 3+kk obvykle dosahuje 3,5–4,5 %, u větších bytů klesá dále k 3–4 %.

Malý byt snáze prodáte

Obdobně je to s likviditou. Pokud budete kdykoli v budoucnu potřebovat najednou větší peněžní obnos, vězte, že malé byty ve velkých městech vždy rychleji a snáze prodáte. Často velmi rychle a výhodně prodáte takový byt i s případnou hypotékou, protože sítem banky pro relativně nízkou hypotéku s dobře vyjednaným úrokem projde mnohem více zájemců. Naopak pro větší byt zatížený vyšší hypotékou můžete shánět zájemce několik měsíců, klidně i déle než rok. Nebo budete muset výrazně zlevnit. Pozor také na rizika spojená s družstevními byty.

970x210-vybiramebyt-4

Poměrně zajímavých výnosů srovnatelných a často i převyšujících malé byty můžete dosáhnout, pokud větší byt pronajmete po pokojích např. pro studentské spolubydlení se společnou kuchyní a sociálním zařízením. Pro takovou strategii se ale hodí spíše nezrekonstruované starší cihlové a panelové byty, protože pronájem zájemcům tohoto typu vede k mnohem rychlejšímu opotřebení bytu a poškození vybavení.

Riziko spojené s neplacením a fluktuací nájemců je také vyšší. Pokud jste nějakou shodou okolností levně přišli ke staršímu a většímu bytu, určitě jej nabídněte pro spolubydlení studentům. Pokud ale chcete začít investovat „na zelené louce“, zaměřte se spíše na malé byty v novostavbách, které snadno pronajmete poměrně bonitním zájemcům.

Místo jednoho 3+kk raději dvě garsonky

Malé byty mají vedle nejvyššího relativního výnosu ještě jednu velkou výhodu. Tou je diverzifikace rizika. Jak teritoriálního, tak i z pohledu cashflow (tedy faktického toku financí do vaší kapsy). Pokud máte k dispozici například 1,5 milionu v hotovosti a váháte, zdali investovat do jednoho bytu 3+kk okolo 70 m2 za pořizovací cenu 3 miliony korun, nebo do dvou třicetimetrových garsonek po 1,5 milionu, zvolte určitě druhou možnost. Vaše hypotéka bude tak jako tak činit 1,5 milionu, ale ze dvou malých garsonek získáte zhruba 15–16 tisíc korun měsíčně z nájemného, zatímco menší byt 3+kk pronajmete jen za 12–14 tisíc.

Když vám třeba nájemník přestane platit nebo nájem ze dne na den ukončí, jste v případě většího bytu najednou bez příjmu a investiční hypotéku musíte financovat ze svého do doby, než najdete jiného nájemce. Naproti tomu u dvou garsonek můžete velkou část vaší investice (a při dobře nastaveném financování dokonce i celou investici) dále financovat z příjmů jen z jednoho bytu. O snazším případném prodeji menšího bytu a jeho tendenci rychleji zvyšovat svou tržní hodnotu jsme si již pověděli.

Snižují se rizika

Jak jsme si ukázali v předchozích článcích, rozhodujícím faktorem pro hodnotu nemovitosti v dlouhodobém horizontu je lokalita. A ta se samozřejmě v čase mění. Koupíte-li dva menší byty ve dvou různých lokalitách, snižujete tím i riziko, že hodnota vaší nemovitosti skokově poklesne například v důsledku negativní změny lokality, kterou vy nemůžete ovlivnit. Například tím, že se v okolí vašeho bytu postaví dálnice nebo spalovna odpadů.

Hodnota malého bytu v takovém případě poklesne rozhodně méně než většího rodinného. Protože malé byty jsou často svými nájemníky používány především jako noclehárny, zatímco do velkého bytu u spalovny se asi nenastěhuje žádná rodina, aby v něm vychovávala své děti. Malé byty tedy přinášejí i snížení teritoriálního rizika.

Chraňte se kaucí

Snad jediným negativem malých bytů je relativně častější střídání nájemníků. Průměrná doba jednoho pronájmu malometrážního bytu obvykle osciluje okolo jednoho až dvou let. V horším případě nájemce nevydrží často ani rok. Je to logické – pokud pronajmete větší tří nebo čtyřpokojový byt například rodině, velmi pravděpodobně se jim nebude chtít další rok měnit bydliště.

Děti budou zapsány v místní škole, školce nebo u lékaře, rodiče budou zvyklí na místní dopravu, služby a obchody apod. Naproti tomu nájemce v malých bytech zpravidla nic takového nedrží, jakmile například změní práci, která je nově v jiné části města, okamžitě se odstěhují a hledají jiný malý byt k pronájmu tam.

To, abyste v případě náhlého ukončení nájmu nebo jeho neplacení nebyli ani krátkodobě v mínusu, lze ale velmi dobře smluvně zajistit a pojistit kaucí.