Vyplatí se pronajímat byt přes realitku?

Hledání toho správného nájemníka nesmí majitel bytu nikdy podcenit a je potřeba myslet na spoustu okolností, jak už jsme vysvětlili v článku Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt. Jako majitelé bytu jistě zvažujete i možnost, že selekci zájemců o bydlení necháte na odbornících z realitní kanceláře. Vyplatí se to ale?

Pokud pronajímáte jeden nebo pár výnosových bytů, pak rozhodně nikoli. Velmi pravděpodobně by vám realitka nadělala více škody než užitku, a to i v případě, že narazíte na poctivou firmu.

Jeden, dva nebo třeba čtyři výnosové byty si totiž vždy zvládnete obhospodařovat kompletně ve vlastní režii a vězte, že vždy půjde o tu nejméně rizikovou a zároveň nejkvalitnější alternativu. Stačí se toho jen nebát a řídit se našimi radami. Bez seriózní realitní kanceláře se ale zřejmě neobejdou investoři, kteří do nemovitostí investují ve větším objemu.

970x210-vybiramebyt-5

Velcí investoři šetří čas

Máte-li to štěstí, že patříte nebo můžete patřit do této druhé skupiny, nabízí se logická otázka. Je pro mě investování do realit s tak velkým portfoliem ještě stále minimálně pracné? Čas potřebný na správu investice v řádu několika desítek bytů se i při maximální efektivitě pomalu blíží časové dotaci regulérního pracovního poměru. A je pochopitelné, že zrovna takoví lidé, kteří mají zpravidla volného času nedostatek, se správou svých výnosových nemovitostí ve volném čase zabývat nechtějí.

Někteří tyto povinnosti možná delegují na své rodinné příslušníky, ale většina jich právě využívá služeb realitních kanceláří. Zajímavé ale je, jakých.

Takoví lidé obvykle nevyužívají služeb velkých síťových realitních kanceláří, jejichž inzeráty na vás křičí z každého bezplatného realitního plátku nebo jejichž automaticky exportované inzeráty stále zaplavují realitní servery. Nezřídka i takovým způsobem, že více různých kanceláří nabízí jeden a tentýž byt často i za rozdílné ceny.

Důležitý je osobní přístup

Kdepak, takoví lidé si zakládají na osobním přístupu a dobře vědí proč. Využívají služby takových realitních kanceláří, pro které jsou klíčovým zákazníkem, kde jednají stále se stejným člověkem (zpravidla s majitelem, který na rozdíl od řadového makléře zaměstnaného na živnostenský list u velké realitky nezmizí za pár týdnů či měsíců jako pára nad hrncem).

Často pak na ně delegují nejen proces samotného hledání nájemníků a prohlídky nemovitosti, ale i podpisy všech souvisejících smluv, prověření zájemců např. v registrech dlužníků, úklid a kontrolu stavu bytu po předání končícím nájemcem, fyzické předání bytu novému nájemci, zastupování majitele nemovitosti v orgánech společenství vlastníků apod. Zároveň provádějí tyto realitní kanceláře i pečlivou selekci uchazečů podle jednoho či více kritérií, která si majitel nemovitosti stanovil a které tyto kanceláře důvěrně znají. A většinou i garantují investorovi, že jimi vybraný nájemce v bytě vydrží nejméně dvanáct měsíců.

„Profesionální“ realitní investoři zkrátka požadují úplnou péči a flexibilitu, maximálně osobní přístup založený na důvěře a čestnosti. A je logické, že takovýto přístup jim nemohou nabídnout takové realitní kanceláře, jež každý den kontaktují stovky majitelů stejným automaticky vygenerovaným emailem ve stylu: „Dobrý den, jsem makléřka XY a mám zájemce o Vaši nemovitost…“, kterých vám přistane v emailové schránce hned několik jen pár minut od zveřejnění vašeho inzerátu na jakémkoli realitním serveru.

Pozor na exkluzivitu

Je to úplně jiný typ realitek – zpravidla jde o menší rodinné firmy, často tvořené třeba dvěma nebo čtyřmi makléři, kteří se na tuto činnost specializují a mají v ní dlouholeté zkušenosti. Žádné realitní „rychlokvašky“ se čtrnáct dnů starým živnostenským listem.

Rozhodně ze zásady nevyžadují od majitele žádnou exkluzivitu ve smyslu, že pokud by si snad majitel pronajal nemovitost sám, náležela by i v takovém případě realitní kanceláři provize. Pokud vám někdy nějaký makléř bude tvrdit, že „exkluzivita je podmínkou spolupráce“ a že je to „v zájmu zachování kvality poskytovaných služeb“, hned a bez přemýšlení takového makléře pošlete tam, odkud přišel.

Vy jste investor a už jen uzavření exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří je pro vás zvýšením rizika vaší investice. Ať už v případě, že si nemovitost „pod exkluzivitou“ náhodou dokážete pronajmout sami, nebo třeba v situaci, kdy se vám zájemce dodaný realitní kanceláří nebude líbit a nebudete s ním chtít smlouvu uzavřít.

Dobrá realitka na doporučení

Pokud se ptáte, kde takovou spolehlivou realitní kancelář pro správu svého portfolia hledat, tak bohužel žádný obecný návod neexistuje. Tyto realitní kanceláře totiž nemají potřebu masivně inzerovat, nepředhánějí se v automaticky exportovaných nabídkách na realitních serverech a neloví nebohé ovce (= potenciální klienty) přes emailové roboty, kteří spamují emailové schránky majitelů s nabídkou „vhodného zájemce o vaši nemovitost“.

Informace o nich se šíří takřka výhradně na bázi osobních doporučení a například o klienty, kteří disponují jen jedním nebo dvěma byty k pronájmu, mnohdy ani nemají zájem. Mají třeba jen několik jednotek nebo desítek stálých a velmi bonitních klientů, kterým obhospodařují portfolio čítající klidně několik stovek nemovitostí. A nestarají se jim jen o pronájmy, ale často také o případné prodeje a nákupy jiných nemovitostí. Prostě pro své klienty dělají kompletní portfolio management.

Za ušetřený čas se platí

Každopádně je třeba si uvědomit jednu věc. Rozhodnete-li se delegovat pronájem vaší nemovitosti kvalitní realitní kanceláři, bude vás ušetřený čas něco stát. U výše popsaných seriózních realitních kanceláří, které poskytují kompletní služby, v zásadě existují dva modely spolupráce.

Buď jednorázová provize zpravidla ve výši poloviny až jednoho měsíčního nájemného, nebo kombinace jednorázové provize a pravidelného měsíčního „paušálu“ vyplývajícího z dohody, kdy si majitel-investor stanoví určitý výnos z nájemného, který si přeje pobírat, a realitní kancelář například dokáže daný byt pronajmout třeba ještě o pár stovek měsíčně dráž.

Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt

Nabízíte-li váš byt k pronájmu a máte již potvrzené prohlídky s několika zájemci, nejtěžší úkol vás teprve čeká – vybrat toho nejspolehlivějšího budoucího nájemníka. V této situaci hrají jednu z nejdůležitějších rolí subjektivní sympatie, odhad na lidi a zdravý „selský“ rozum majitele bytu. Přesto existuje několik všeobecných rad, které je dobré mít při výběru budoucího nájemníka na paměti.

Příprava bytu a první kontakt s nájemníkem

Ještě před samotnými prohlídkami zkontrolujte, zda je byt čistý a prázdný. Zkrátka, že vypadá úplně stejně jako na inzerovaných fotografiích. Zároveň se snažte vypadat co nejnormálněji. To neznamená, že při prohlídkách musíte být v obleku a kravatě, na druhou stranu nátělník a pobryndané tepláky také nejsou tím nejvhodnějším oděvem. Slušné a bonitní nájemce byste totiž mohli svým zjevem odradit. Bohatě postačí, pokud budete sví, čistě a normálně oblečení.

Stejně normálně byste se i měli chovat. Velkopanskými manýry, arogancí nebo jednáním ve stylu „já jsem majitel, kdo je víc“ potenciální zájemce zaručeně odradíte.

První dojem je rozhodující

Zájemce pozdravte a při podání ruky se mu dívejte do očí. Pozvěte ho dál, stručně a výstižně mu představte byt s jeho jednotlivými částmi. V žádném případě si nechystejte o bytu dlouhou přednášku. Na druhou stranu se snažte zájemci pravdivě odpovědět na všechny otázky, zejména na poplatky spojené s užíváním bytu.

Nezapomeňte se také mezi řečí zájemce zeptat, proč si vybral zrovna váš byt v dané lokalitě. Snažte se působit upřímně a férově, ale pozor – nikoliv přehnaně ochotně či dokonce úslužně.

Půjde to bez kauce?

Takřka jistě padne dříve či později otázka, zda by to „šlo bez kauce“. Odpověď je jednoduchá a nesmíte z ní ustoupit. I kdyby se vám zájemce sebevíc líbil, bez kauce to rozhodně jít nemůže. Kauce je základní nástroj, kterým minimalizujete riziko a výpadek příjmů spojený s případným dřívějším ukončením nájmu, poškozením vybavení bytu či naplacením nájemného. Je dobré a opodstatněné trvat na kauci ve výši dvou měsíčních nájmů.

Jeden z důvodů, proč je dobré trvat na kauci, je uvedený na následujícím grafu dle sdružení SOLUS:

tz_20141120_img

Nechci tu slevu zadarmo

Určitě narazíte i na zájemce, kteří se budou snažit vyjednat slevu. Těm slušně, ale přesvědčivě oznamte, že zájemců na byt máte poměrně dost a že tudíž zatím rozhodně nemáte žádný důvod slevovat.

Na konci prohlídky nikdy neříkejte, zdali jste se pro daného zájemce rozhodli či nikoli. Naopak řekněte, že za půl hodiny máte další prohlídku a že všechny zájemce vyrozumíte do druhého dne. Je důležité udělat si menší odstup a získat čas na to, abyste si vše mohli v klidu rozmyslet a o potenciálních zájemcích o váš byt získat další informace, například na internetu.

Ostatním zájemcům, které jste si nevybrali, pak zašlete e-mail s poděkováním a informací, že přednost dostal jiný zájemce. Popřejte jim mnoho štěstí při hledání jiného bydlení, férové jednání většina slušných lidí ocení.

Na tomto webu často čerpáme z knih Evžena Korce, generálního ředitele developerské společnosti EKOSPOL. Rady, jak přistupovat k investicím do nemovitostí, naleznete v knize – Co je v domě, není pro mě.

Pokud jste stále ještě ve fázi, kdy vás hledání nájemníka teprve čeká, doporučujeme článek Jak správně inzerovat byt? Ekospol poradí.

Jak investovat bez rizika? Představení knihy Co je v domě, není pro mě!

Investice do nemovitostí jsou stále pro většinu populace magií, které nikdy nemohou rozumět nebo nemají dostatek prostředků, aby se těmito úvahami vůbec zaobírali. Vyvrátit zažité mýty se rozhodli v roce 2014 autoři Evžen Korec a Milan Jankovský. Světlo světa tedy spatřil jasný a kompletní manuál pro všechny potenciální investory, který nemá na českém trhu obdoby.

Vývoj realitního trhu potvrzuje, že jsou investice do nemovitostí jednou z nejrozumnějších cest, jak zhodnotit své finanční prostředky. Své o tím ví i generální ředitel developerské společnosti EKOSPOL Evžen Korec, který do nemovitostí investuje více než dvacet let. Za tuto dobu získal jedinečné know-how o které se podělil s čtenáři své první knihy – Co je v domě, není pro mě! aneb Jak investovat do nemovitostí bez rizika a bez starostí.

První vydání knihy si čtenáři mohli zakoupit v roce 2014, ale ani za necelá dva roky neztrácí, tento praktický manuál investorů, nic ze své aktuálnosti. Rekordně nízké sazby hypoték a masivní boom v oblasti výstavby bytů pouze potvrzují, že se jedná o téma, které bylo nutné zpracovat komplexně a návodně. Tisíce prodaných výtisků jsou důkazem, že o investici do nemovitostí nepřemýšlí pouze zajištění podnikatelé, ale také rodiny a lidé, které se chtějí zajistit na stáří a primárně pro ně je kniha určena.

Jak se mohu stát investorem?

Kniha se snaží zodpovědět dvě základní otázky, které jsou zásadní pro většinu populace:

  1. Jak se může jakýkoliv člověk, dobře vydělávající živnostník i zaměstnanec s naprosto průměrným příjmem bezpečně a bez rizika zajistit na stáří?
  2. Jak pomocí investic do nemovitostí dosáhnout  celoživotního zhodnocení svých úspor ve výši nejméně 5 % ročně a zároveň neslevovat z již zaběhnutého životního standardu?

Věděcký přístup k tématu, kdy jsou stanoveny základní otázky na které hledáme odpovědi, zajistil že autoři problematiku investicí nahlíží z mnoha úhlů a vytváří návod, který je opravdu použitelný pro většinu populace.

Připravili řadu jasných příkladů, kde pracují s vytvořenými modelovými investory. Může jím být tělocvikář Martin, kosmetička Lucka, programátor Tomáš či advokátka Lucie. Téměř každý čtenář by se měl v knize nalézt a odhalit, že nad svými financemi možná nepřemýšlel úplně nejlépe nebo mu pomůže nalézt odhodlání vystoupit z většiny a stát se členem vybraného klubu 10 %.

Gaussova křivka v praxi

Mám byt, ale co dál?

Kniha by se mohla věnovat pouze otázkám financí a vhodného výběru bytu a tím skončit. Autoři se výběru vhodného bytu věnují velmi podrobně a uvádí i osvědčené ,,triky“ developerů, které je vhodné znát. Pro mnoho čtenářů, kteří získají byt kupříkladu díky dědictví, jsou ovšem velmi zajímavé i další kapitoly.

Pronajímání bytu se může zdát jako banální záležitost. Přeci pouze stanovíte cenu, rozhodíte inzeráty a poté pouze čekáte, až vám budou pravidelně chodit peníze na účet. Praxe je bohužel úplně jiná a internet je plný hrůzostrašných příběhů lidí, kteří uvažovali podobně a následně roky řešili problémy, které často končí u soudů.

Reálná praxe je v tomto případě neocenitelná. Autoři prozradili, jak nejlépe byt inzerovat a celou kapitolu věnují výběru nájemníků. Tato problematika je rozebrána do detailů a to včetně kouření v bytě  či chování potenciálního nájemníka, které by vás mělo varovat.

Investování do bytů se nám daří

Co je v domě, není pro mě je první, ale nikoliv poslední knihou Evžena Korce. Na tomto webu budeme informace čerpat i z jeho dalších publikací, které podrobněji rozebírají nákup bytu či investování do pozemků.