Družstevní vlastnictví? Samá rizika a výhod pramálo

Inzeráty realitních kanceláří obvykle u každého bytu uvádějí zkratku OV, případně DV. V tomto článku poradíme, v čem se liší osobní a družstevní vlastnictví, a jaké z toho pro případného kupce vyplývají důsledky.

Investujete do realit nebo kupujete svůj první byt? Naše články jsou inspirovány bestsellery Evžena Korce, které si můžete zakoupit i online.

Pokud uvažujete o koupi bytu v družstevním vlastnictví, máme pro vás hned důležitou radu: Nedělejte to! Družstevní vlastnictví představuje obrovské riziko už jen z toho důvodu, že své peníze investujete do cizího. Svůj největší rozvoj prožívalo v období socialismu, kdy bylo alternativou k nedostupnému vlastnickému bydlení. Dnes byste ale koupí družstevního bytu vyměnili svůj vlastní majetek (peníze) za majetek „společný všem členům družstva“. A to se všemi nevýhodami, které z toho plynou.

Vaše vlastnická práva jsou omezena

Byt v družstevním vlastnictví fakticky nepatří kupujícímu, patří družstvu. Kupující má pouze právo byt užívat v souladu se stanovami družstva. Na stanovách družstva se ale musí shodnout jeho většina.

970x210-vybiramebyt-2

Přebíráte za družstvo rizika

Vaším bytem ručí družstvo za úvěr, který si vzalo. Vlastník družstevního bytu tak o něj v případě úplného kolapsu družstva (např. dlouhodobého neplacení nájemného u většího počtu bytů) může přijít, i když sám své závazky plnil bez problémů.

Družstvo vám mluví do pronájmů

Vlastníkem bytu nejste vy, ale družstvo. Ke všem svým krokům tedy musíte mít souhlas družstva. Chcete-li například byt pronajmout, potřebujete k tomu souhlas družstva.

Absolutní rovnost hlasů působí třenice

Podle zákona platí v družstvu absolutní rovnost všech hlasů. Pokud tedy vlastníte např. mezonetový družstevní byt o rozloze 115 m2 a k němu ještě 2 garážová stání a sklípek, má váš hlas v družstvu úplně stejnou váhu jako hlas majitele třicetimetrové garsonky v přízemí. V situaci, kdy každý hlasuje především v souladu se svými vlastními zájmy, mohou mezi jednotlivými členy vznikat neshody a třenice.

Smiřte se s horší likviditou bytu

Družstevní byt je výrazně hůře prodejný na volném trhu, což vám potvrdí každý zkušený realitní makléř. Tržní cena je obvykle významně nižší než u bytu v osobním vlastnictví a doba, než se byt prodá, naopak delší. Družstevní byty jsou hůře likvidní.

Nelze jej financovat hypotékou

Právě proto, že družstevní byt nepatří vám, ale družstvu, neposkytne vám na jeho koupi banka hypotéku. Zpravidla bude požadovat ručení jinou nemovitostí, nebo vám možná půjčí, ale za krajně nevýhodný úrok.

Ilustrujme si to, jaké situace mohou v družstvu nastat, na praktickém příkladu. Převládne-li například mezi členy družstva názor, že obyvatelé v domě by se v zájmu vyšší bezpečnosti neměli příliš často měnit, a právě krátkodobé pronájmy na dobu 1–2 let toto způsobují, může družstvo tržní pronajímání svých bytů zakázat. Vy s tím pak nic nezmůžete a musíte toto rozhodnutí respektovat, protože družstvu patří všechny byty.

Obdobně se může například družstvo shodnout na v dnešní době již téměř absurdních pravidlech. Například na tom, že ti členové, kteří své byty tržně pronajímají, musejí část z těchto peněz odvádět do rozpočtu družstva např. jako kompenzaci za zhoršenou bezpečnost v domě.

Naproti tomu u osobního vlastnictví vám nikdo nemá právo do vašich rozhodnutí mluvit, dokonce ani v případě, že se rozhodnete svůj investiční byt pronajmout třeba podnikavým slečnám na zřízení erotického privátu.

Odlišný způsob financování pro někoho výhodou

Jedinou výhodou družstevního bydlení, kterou ocení jen velmi úzký okruh zájemců, může být odlišný způsob financování. U družstevních bytů se často splácí tzv. anuita a tím pádem není potřeba platit celou cenu naráz. Tím, že kupující složí v hotovosti pouze část kupní ceny v rozmezí 25–30 % a zbytek kupní ceny je pak financován úvěrem, který si bere družstvo, nemusí kupující prokazovat výši svého příjmu a namísto splátek hypotéky platí družstvu každý měsíc pevně stanovené nájemné. V případě družstevního bytu také odpadá nutnost platit daň z převodu nemovitosti.

Tato forma koupě tak může být atraktivní pro lidi, kteří by na hypotéku podle objektivních bankovních kritérií nedosáhli, např. pro živnostníky, kteří se již několik let záměrně pohybují účetně ve ztrátě nebo pro lidi disponující pouze penězi v hotovosti a žádným oficiálním příjmem. Otázkou je, jak kvalitními sousedy takoví lidé v dlouhodobém horizontu budou.

Zvažte tedy sami, zda je koupě bytů zatížených omezením základních vlastnických práv tou správnou formou investice.

Další rady při výběru vhodného typu bytu najdete v článku Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?

Nový nebo starší byt? Podle čeho vybírat?

Řada lidí, kteří se rozhodnou pro koupi bytu, řeší poměrně tradiční dilema: starší nebo nový? V dnešním článku se podíváme na pro a proti obou možností.

Víte, kde čerpáme inspiraci pro naše články? Doporučujeme knihy Evžena Korce o nákupu bytu a investicích do nemovitostí. Zakoupíte online a samozřejmě v elektronické podobě.

Začněme opět tím, co je vždy až na prvním místě, tedy penězi. Zásadní výhodou nového bytu je to, že developer, který jej staví, se vždy ocitá pod určitým tlakem. Cena bytu tedy není většinou vyšroubovaná do neúměrné výše. Developeři musí prodávat desítky až stovky bytů a to by s přemrštěnou cenou bylo velmi obtížné.

Na druhou stranu je jasné, že v některých oblíbených rezidenčních lokalitách se už prostě nové byty vlastně nestaví. Třeba v Praze na Starém a Novém Městě. Tam jsou byty, často z prvorepublikové a starší výstavby, a mají své nezaměnitelné kouzlo a jisté charisma.

Tyto atributy ale pochopitelně něco stojí. Navíc jejich cena je často vyšroubována na maximum možného. A to nezapočítáváme náklady eventuální rekonstrukce a nákladů na energie. Zkrátka a dobře, nejde o novostavbu, kterou pořídíte i se zárukou. Pokud je ale starší byt v lepší rezidenční čtvrti dobře vybraný, představuje pochopitelně i přes svoji vyšší cenu určitou alternativu k novostavbě.

Spočítejte si, zda se levný byt vyplatí

Před čím je ale potřeba varovat, jsou panelákové byty. Při jejich pořízení nezískáte ani kouzlo či charisma prvorepublikové výstavby ani novotou zářící novostavbu. Musíte připočíst náklady na zateplení domu, případně na nové jádro. Pro řadu lidí jsou ale panelové byty stále vítanou alternativou kvůli poměrně nízkým cenám.

Každý si tedy musí spočítat, zda je cena panelákového bytu opravdu na tak nízké úrovni, že se mu vyplatí nemovitost pořídit navzdory všem jejím jasným neduhům.

970x210-vybiramebyt-1

Na sídlištích je řada bytů, které kvalitativně zaostávají za běžným standardem dneška. Proto je jejich cena na trhu poměrně nízká, stejně jako nájemné. To přitahuje právě lidi, kteří nejsou tak společensky začleněni, jak je běžné. Může se tedy stát, že vám noví sousedé udělají ze života peklo. Čím více se těchto lidí do dané lokality bude stěhovat, tím spíše tam budou dále klesat ceny nemovitostí. Je to pak začarovaný kruh.

A jak je to s novostavbami?

Novostavbu si přece jenom pořizují lidé, kteří mají určité prostředky. Nebo mají hypotéku, což znamená, že je banka vyhodnotila jako celkem perspektivní jedince, se stabilním a udržitelným příjmem. V novostavbě tedy máte obvykle jistotu, že vašimi sousedy budou lidé, které budete chtít pozvat třeba na víkendové grilování.

V jaké lokalitě vybírat byt?

Byt vybíráme v lokalitě s dostatečným množstvím zeleně, která není prašná a příliš hlučná. Podmínkou je rozvinutá infrastruktura. V blízké vzdálenosti by měly být obchody a další služby, školka, základní škola. Velkou výhodou je blízkost rozsáhlých zelených ploch umožňujících relaxaci a výhled do okolí.

Důležitá je dopravní vzdálenost do centra, přičemž rozhodující je čas, nikoliv dojezdová vzdálenost. Vhodné jsou lokality v blízkosti metra nebo tramvaje vzdálené cca 3 zastávky ke stanici metra. Vhodné jsou i lokality s hustou autobusovou sítí nebo s vlakovou zastávkou. Většina kupujících preferuje nákup bytu v lokalitě na okraji města, kde je ve srovnání s centrem mnohem větší množství zeleně a není hluk a prach a ceny bytů jsou výrazně nižší. Podmínkou ale opět je, že lokalita je dobře dopravně dostupná.

V jakém poschodí vybírat byt?

Obecně platí, že žádanější jsou byty ve vyšších podlažích, což se zvlášť projevuje, pokud je z domu výhled. Byt mimo přízemí by měl mít balkon nebo terasu. Při koupi bytu ve vyšších poschodích musíme počítat s tím, že někdy nemusí fungovat výtah. To se sice často nestává, ale stát se to může. Byt v přízemí s předzahrádkou je ale velkou výhodou pro majitele psů nebo jiných domácích zvířat.

Jaká je optimální orientace bytu vůči světovým stranám?

Orientace bytu vůči světovým stranám ovlivňuje, jak intenzivně a v jakou denní dobu, bude byt osluněn. Nároky na oslunění se liší u jednotlivých pokojů. Optimální orientace obývacího pokoje je jih, jihozápad nebo jihovýchod. Orientace ložnic je na západ, ale ani orientace na východ nebo jih není podstatnou nevýhodou. Nevýhodou u všech pokojů je orientace na sever vzhledem k tomu, že jsou špatně osluněny.

A co parkování auta?

Nejlepší možností je uzavřená garáž, ať už nadzemní nebo podzemní. Podzemní otevřené parkovací stání je standardní variantou. Vlastní parkovací stání na povrchu je velmi levné ve srovnání s podzemním a představuje velmi vhodnou variantu pro malé byty.

Pokud přemýšlíte nad tím, že byste si místo bytu měli raději koupit rodinný dům, nenechte si ujít článek Kdy koupit rodinný dům a kdy spíše byt? Vliv lokality a dojíždění.

Jak vybrat nejlepšího developera při koupi bytu?

Seriózního a ekonomicky silného developera poznáte podle toho, že má za sebou dlouhou historii, během níž zrealizoval více velkých projektů s několika tisíci byty. Všechny potřebné informace o něm byste měli nalézt na jeho webových stránkách a samozřejmě v jeho výročních zprávách.

Důvěřuj, ale prověřuj

Na internetu je dobré si ověřit, zda se společnost někdy v minulosti nedostala do střetu se svými zákazníky či zákony. Tyto informace je nejjednodušší si vygooglovat.  Při prověřování byste neměli opomenout ani finanční stabilitu společnosti. Kupříkladu jakého zisku dosahoval developer v minulých letech. Data jsou k dispozici v obchodním rejstříku nebo na webových stránkách www.justice.cz.

Velice praktické je získat referencí o developerovi od jeho dřívějších klientů. Praxí některých developerů je, že své projekty realizují prostřednictvím účelově založených společností s minimálním základním kapitálem, které s vyprodáním projektu zanikají. Majitelé nových bytů pak musí řešit, na koho se obrátit v případě reklamací. Ideální je proto koupit byt od firmy, která za své projekty ručí celým svým kapitálem.

Ležáky jen v lednici

Další test můžete provést sami, aniž byste s kýmkoliv mluvili či strávili jedinou vteřinu vyhledáváním informací na internetu. Navštivte některé nedávno dokončené projekty od vybraného developera. Když po setmění svítí v domě jen pár oken, není to úplně nejlepší signál pro koupi bytu v tomto projektu.

Pokud se byty neprodávají a zůstává jich mnoho neprodaných ještě po kolaudaci, je nejlepší od takových developerských projektů dát ruce pryč.

Ležáky

Neprodané byty (tzv. ležáky) po kolaudaci jsou významným varovným signálem. Platí totiž, že kvalitní byty s nejlepším poměrem kvality a ceny se prodají ještě do doby, než se projekt dostaví.

Pozor také na oblíbené triky developerů, před kterými vás varujeme v článku Triky developerů – jak koupit nový byt a nenaletět?

Triky developerů – jak koupit nový byt a nenaletět?

Přestože se developer, který vám prodává byt, jeví jako kompetentní a velice schopný, může být i všehoschopný. Může se vám tedy stát, že na vás vyzkouší některý ze svých triků. Těch je celá škála a jejich dopady na vás mohou být velice nepříjemné.

Developeři vás mohou například klamat udáváním cen bytů bez daně z přidané hodnoty. Stejně záludné je rovněž uvádění ceny, která platí pouze při okamžitém zaplacení celé částky „na dřevo“. Protože pokud byste chtěli konečnou cenu splácet postupně, původní částka by už byla navýšena.

Pozor na kotelnu!

Stejně nepříjemného úskoku se developeři dopouštějí v případě kotelen. Své klienty totiž zavazují smlouvami, které jsou v podstatě nevypověditelné. Často je tomu tak, že kotelnu developer nestaví, ale nechá ji zhotovit jinou firmou. Neplatí za ni, ale nepřevádí ji ani na společenství vlastníků jednotek. V podstatě tak zavazuje budoucí majitele bytů k odběru tepla za nevýhodných podmínek a většinou i přemrštěné ceny.

Smluvně zavázat své klienty mohou developeři i k využívání dalších služeb jako je například ostraha nebo provoz recepce. Přitom například právě recepce je pro standardní bytový areál naprosto zbytečná. Je to akorát „dojení“ prostředků majitelů bytů.

Developeři se tu jen snaží nahánět marže na službách, které jsou zbytečné a jež klient neupotřebí. Přesto se lidé nechávají opít rohlíkem a platí vyšší cenu, neboť mají dojem, že když si pořídí svého recepčního, tak už se počítají málem mezi horních deset tisíc. Ve skutečnosti však jen vyhazují peníze.

Tušíte na čem stavíte?

Pokud jsme dosud hovořili o tricích developerů, nyní je potřeba zvýšit pozornost na maximální míru, protože zde už nebude řeč o pouhém triku, ale o možné velké levárně. Nejde totiž o nic jiného než samotné vlastnictví pozemku pod realizovanou stavbou.

Každý kupující bytu by si měl prověřit, zda pozemky, na kterých bude realizována výstavba, jsou ve vlastnictví developera a po ukončení bytového areálu budou podílově převedeny do vlastnictví kupujícího.

Vlastnictví pozemků lze jednoduše ověřit na katastru nemovitostí a budoucí převod z kupní smlouvy. Vlastníci bytů se mohou dostat do velmi vážných problémů v případě, že developer pozemky nevlastní, ale má je například jen pronajaté.

Další rady na toto téma najdete v článku Jak vybrat nejlepšího developera při koupi bytu?

Jak odhalit vady bytu – aby se nový byt nestal noční můrou…

Každý developer by měl mít vlastní kontrolní a zkušební plán. Pokud je udělaný dobře, jde o opravdu tlustý svazek, který má mnoho set stran. Během procesu výstavby je totiž potřeba kontrolovat tisíce věcí. Pokud se chcete přesvědčit o tom, že developer staví kvalitně, požádejte jej, ať vám ukáže svůj kontrolní a zkušební plán. Proti nahlédnutí by nic mít neměl.

Svůj kontrolní plán si může vytvořit i sám zákazník. Jde o soupis věcí, které jsou viditelné a lze je zkontrolovat ještě před převzetím bytu. I pomocí tohoto jednoduššího plánu lze odhalit vadu, která by pak byla přítěží a kazila by pozitivní dojem z dobré koupě nebo investice.

Klíč je v detailu

Klíčové je zaměřit se na bezvadnost všech povrchů stěn, stropů a podlah a nepoškozenost dalších částí bytu jako rámů oken, skel, dveří a jejich kování, zařizovacích předmětů (vany, umyvadla, WC, vodovodní baterie apod.). Při kontrole rovinnosti povrchu omítek či obkladů používejte měřicí přístroje.

Pozornost věnujte i klientským změnám sjednaným při koupi bytu. Zkontrolujte si jednotlivé položky z vaší objednávky a přesvědčte se o jejich skutečném rozsahu. Chcete-li však mít absolutní jistotu, že si kupujete byt bez vad, vezměte si s sebou odborníka, nejlépe ze stavební branže. Podrobný manuál pro provádění kontroly kvality bytů obsahuje kniha Evžena Korce „Koupě bytu pod lupou.

Dvakrát měř a jednou kup

Při výběru bytu je dobré si „omrknout“ i celou firmu, počínaje recepcí a vstřícností jejich zaměstnanců. Stejně žádoucí je i ověřit si znalosti a odbornost makléře.

Každý skutečný makléř na svém místě – i pokud není stavařem – by měl vědět, jaké jsou v nabízených bytech podlahy, jaké třídy jsou lamináty či jaký součinitel prostupu světla mají okna. To vše by měl vědět, i kdybyste ho probrali o půlnoci. Měl by čerpat ze svých zkušeností z prodeje. Pokud náhodou něco neví, což se stát může, měl by ovšem umět informaci velmi rychle získat a sdělit.

Další rady pak najdete i v článku Triky developerů – jak koupit nový byt a nenaletět?

Jak investovat bez rizika? Představení knihy Co je v domě, není pro mě!

Investice do nemovitostí jsou stále pro většinu populace magií, které nikdy nemohou rozumět nebo nemají dostatek prostředků, aby se těmito úvahami vůbec zaobírali. Vyvrátit zažité mýty se rozhodli v roce 2014 autoři Evžen Korec a Milan Jankovský. Světlo světa tedy spatřil jasný a kompletní manuál pro všechny potenciální investory, který nemá na českém trhu obdoby.

Vývoj realitního trhu potvrzuje, že jsou investice do nemovitostí jednou z nejrozumnějších cest, jak zhodnotit své finanční prostředky. Své o tím ví i generální ředitel developerské společnosti EKOSPOL Evžen Korec, který do nemovitostí investuje více než dvacet let. Za tuto dobu získal jedinečné know-how o které se podělil s čtenáři své první knihy – Co je v domě, není pro mě! aneb Jak investovat do nemovitostí bez rizika a bez starostí.

První vydání knihy si čtenáři mohli zakoupit v roce 2014, ale ani za necelá dva roky neztrácí, tento praktický manuál investorů, nic ze své aktuálnosti. Rekordně nízké sazby hypoték a masivní boom v oblasti výstavby bytů pouze potvrzují, že se jedná o téma, které bylo nutné zpracovat komplexně a návodně. Tisíce prodaných výtisků jsou důkazem, že o investici do nemovitostí nepřemýšlí pouze zajištění podnikatelé, ale také rodiny a lidé, které se chtějí zajistit na stáří a primárně pro ně je kniha určena.

Jak se mohu stát investorem?

Kniha se snaží zodpovědět dvě základní otázky, které jsou zásadní pro většinu populace:

  1. Jak se může jakýkoliv člověk, dobře vydělávající živnostník i zaměstnanec s naprosto průměrným příjmem bezpečně a bez rizika zajistit na stáří?
  2. Jak pomocí investic do nemovitostí dosáhnout  celoživotního zhodnocení svých úspor ve výši nejméně 5 % ročně a zároveň neslevovat z již zaběhnutého životního standardu?

Věděcký přístup k tématu, kdy jsou stanoveny základní otázky na které hledáme odpovědi, zajistil že autoři problematiku investicí nahlíží z mnoha úhlů a vytváří návod, který je opravdu použitelný pro většinu populace.

Připravili řadu jasných příkladů, kde pracují s vytvořenými modelovými investory. Může jím být tělocvikář Martin, kosmetička Lucka, programátor Tomáš či advokátka Lucie. Téměř každý čtenář by se měl v knize nalézt a odhalit, že nad svými financemi možná nepřemýšlel úplně nejlépe nebo mu pomůže nalézt odhodlání vystoupit z většiny a stát se členem vybraného klubu 10 %.

Gaussova křivka v praxi

Mám byt, ale co dál?

Kniha by se mohla věnovat pouze otázkám financí a vhodného výběru bytu a tím skončit. Autoři se výběru vhodného bytu věnují velmi podrobně a uvádí i osvědčené ,,triky“ developerů, které je vhodné znát. Pro mnoho čtenářů, kteří získají byt kupříkladu díky dědictví, jsou ovšem velmi zajímavé i další kapitoly.

Pronajímání bytu se může zdát jako banální záležitost. Přeci pouze stanovíte cenu, rozhodíte inzeráty a poté pouze čekáte, až vám budou pravidelně chodit peníze na účet. Praxe je bohužel úplně jiná a internet je plný hrůzostrašných příběhů lidí, kteří uvažovali podobně a následně roky řešili problémy, které často končí u soudů.

Reálná praxe je v tomto případě neocenitelná. Autoři prozradili, jak nejlépe byt inzerovat a celou kapitolu věnují výběru nájemníků. Tato problematika je rozebrána do detailů a to včetně kouření v bytě  či chování potenciálního nájemníka, které by vás mělo varovat.

Investování do bytů se nám daří

Co je v domě, není pro mě je první, ale nikoliv poslední knihou Evžena Korce. Na tomto webu budeme informace čerpat i z jeho dalších publikací, které podrobněji rozebírají nákup bytu či investování do pozemků.