Preferované vlastnosti mikrolokality pro výběr bytu

V předchozím článku jsme si řekli, co je to mikrolokalita a jaký je její význam. A to jak v případě, že vybíráte byt pro sebe i na pronájem. Nyní se zaměříme na to, jaké vlastnosti by ideální mikrolokalita pro výběr bytu měla mít.

Z pohledu mikrolokality tedy sledujte především mix následujících faktorů:

Co je potřeba sledovat?

1) Férová cena – ceny bytů se průběžně mění a jak jsme si již v minulých článcích řekli, levný byt nemusí být vždy výhra. Pro výběr je samozřejmě důležité, zda kupujete byt pro sebe, jestli jen na dočasnou dobu nebo jej chcete vlastnit dlouhodobě a nebo jej chcete mít na pronájem. Pokud pro sebe a dlouhodobě, je jasné, že člověk má v takové situaci jiné priority a je ochotný si za určitou vlastnost i připlatit. Pro základní orientaci se ale držte pravidla, že celková cena nesmí překročit devatenáctinásobek předpokládaného ročního nájemného.

2) Slušná dopravní dostupnost – stačí, aby centrum města bylo dosažitelné MHD během 30 minut v Praze a během 15 minut v ostatních městech. Byt přímo na metru nebo na tramvaji je jasná výhoda, ale z pohledu příjmů z nájemného nestojí za vyšší pořizovací cenu. Garsonku za 1,8 milionu tedy nekupujte jenom proto, že je na metru nebo na konečné tramvaje, protože ji stejně nepronajmete za víc než srovnatelnou garsonku do 10 minut od metra koupenou za 1,5 milionu.

3) Klid – nikdy nekupujte byt s orientací do rušné komunikace, na železnici, u zóny startování letadel nebo třeba u kontejnerového překladiště. A už vůbec nekupujte pro účely investice atelier nebo studio – což dokonce ani nejsou byty, ale nebytové prostory, které nevyhovují základním hygienickým normám pro bydlení. Zejména co se týká hluku a nedostatečného přístupu světla. Uvědomte si, že atelier v budoucnu velmi pravděpodobně neprodáte ani za tolik, za kolik ho nyní koupíte. A vzhledem k tomu, že jde o nebytový prostor, budete na vhodného kupce čekat pěkně dlouho.

970x210-vybiramebyt-6

4) Sousedství – vybírejte si nemovitosti v pěkném, udržovaném a klidném okolí. Výhodou jsou menší bytové domy a ráz např. vilové čtvrti nebo nově vznikající velký bytový areál. V takových lokalitách máte jistotu, že skladba sousedů bude homogenní a bude sestávat ze slušných a pracujících lidí, kteří si bydlení koupili z vydělaných peněz a za tržní cenu. Nehrozí tedy koncentrace nepřizpůsobivých nebo sociálně vyloučených sousedů.

Navíc, koupíte-li byt v jedné z prvních etap bytového areálu, který v budoucnu nabídne další stovky bytů, můžete si být téměř jisti, že za 5, 7 nebo 10 let váš investiční byt se ziskem prodáte. Vlivem rostoucího počtu obyvatel v nové lokalitě totiž město právě se zhruba pětiletým zpožděním dobuduje dopravní infrastrukturu, v okolí se objeví nové dětské hřiště, zastávka MHD nebo malá samoobsluha a další prvky občanské vybavenosti, které tržní hodnotu vašeho bytu zvednou. Naopak koupíte-li byt již v plně občansky vybavené lokalitě, bude právě tato vybavenost velmi pravděpodobně zahrnuta v jeho vyšší kupní ceně.

5) Parkování a výtah – v bytovém areálu musí být bezproblémové parkování pro vaše nájemníky, počítejte nejméně s jedním, ale lépe se dvěma vozy na byt. Ideální samozřejmě je, pokud alespoň jedno venkovní parkovací stání přímo náleží k bytu, což naštěstí většinou bývá. Podzemní stání si nekupujte, jedná se o zbytečně drahý luxus, který se vám v navýšeném nájemném zpravidla nevrátí. Kupujete-li byt nikoli v přízemí, pak výtah je absolutní nutnost. Domy bez výtahu patří do minulého století a u pronájmů je absence výtahu zpravidla velkým hendikepem.

6) Přízemí a sever – automaticky se vyhněte bytům nacházejícím se v přízemí, vedle vchodu do domu nebo bytům s orientací výhradně na sever. U bytu v přízemí hrozí bezpečností riziko a u severních počítejte s vyššími výdaji za teplo.

Jak poznat ideální mikrolokalitu pro koupi bytu?

Nedávno jsme se věnovali tématu výběru makrolokality (více viz články Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality část 1 a část 2) a nyní na tuto problematiku navážeme tím, že se podíváme na otázku mikrolokality a na její význam.

Know-how získané více než 20 lety investicí do nemovitostí představuje Evžen Korec ve svých bestsellerech. Můžete zakoupit i online.

Co je to mikrolokalita?

Mikrolokalitu definuje konkrétní oblast v daném městě, a to nejen na úrovni čtvrtí, městských částí nebo katastrálních území, ale až do úrovně konkrétního sousedství. Jak jsme se již zmínili ve výše uvedených článcích, nelze jedno konkrétní katastrální území označit šmahem za dobrou či naopak za špatnou lokalitu.

970x210-vybiramebyt-3

Chcete příklad? Tak třeba pražská čtvrť Libeň. Většina lidí by ji díky blízkosti metra a tramvajových tratí označila za dobrou lokalitu. Přitom pod Libeň patří jak tradiční a klidná lokalita Rokoska, tak i stále neutěšená lokalita Palmovka, kde se dosud běžně vyskytují bezdomovci a sociálně vyloučení. A zcela jistě nelze tyto dvě lokality srovnávat, protože vracet se pozdě večer do svého bytu na Palmovce a na Rokosce je velký rozdíl, stejně jako tam po sedmé večer zaparkovat bez nutnosti objíždět blok několikrát. V rámci Prahy bychom mohli stejně tak uvést příklady dalších čtvrtí, třeba Žižkova nebo Karlína, které také mají své dobré a své špatné mikrolokality.

Stejně tak rozhodně neplatí oblíbené dělení mnoha realitních makléřů, že centrum města rovná se dobrá lokalita, okraj naopak špatná. Pro cílovou skupinu zájemců, kterým pronajímáme nemovitosti my, je podstatné něco úplně jiného.

Rozhoduje kvalita bydlení

Naši nájemníci hledají celkovou kvalitu bydlení za rozumnou cenu, která není limitována jen na metro nebo tramvaj za rohem a pár restaurací nebo barů v okolí. Ke kvalitě bydlení patří i možnost bez problémů zaparkovat auto, mít k dispozici velikostně použitelný balkon, pokud možno nekoukat do oken protějšího bytu přes ulici, bydlet v čistém a bezpečném prostředí. Včetně například sociální a lidské úrovně sousedů nebo celého sousedství, kde budou vaši nájemníci žít. To samé pochopitelně platí i v případě, že vybíráme byt pro sebe.

Výše uvedené vám určitě potvrdí třeba jeden z našich kamarádů, který bydlí v klasickém činžovním domě uprostřed pražských Vinohrad a během posledního roku si dvakrát zpestřil ráno vyplňováním policejního protokolu a telefonáty s pojišťovnou kvůli poničenému autu – jednou za ukradenou navigaci, podruhé za ukopnuté zrcátko a cihlou vytlučené okénko. Na to, jakou roli ve výši nájmů a poptávce po vaší nemovitosti hraje právě kvalita sousedů, se totiž velmi často zapomíná.

Mikrolokalita hraje roli

Samozřejmě můžete trvat na tom, že centrum je centrum – a basta. Pak ale zvažte ještě jeden aspekt. Byty v centru a širším centru měst jsou výrazně dražší než třeba v okrajových a dopravně dobře dostupných lokalitách.

U malých bytů 1+kk a 2+kk, které se nejlépe hodí na vaší první investici, činí třeba v Praze rozdíl v pořizovací ceně zhruba 30 až 50 procent. To také znamená, že takový byt budete muset o třetinu až polovinu dráž pronajmout.

Rozdíly v kupních cenách mezi byty v centru města a na jeho okraji jsou stále příliš vysoké a způsobují, že tržní pronájem obou bytů přináší výrazně odlišné výnosy. Mikrolokalita je tedy velmi důležitým faktorem a vyplatí se předem si zjistit maximum o prostředí, které bude váš byt obklopovat.

V další části článku se podíváme na to, co je potřeba při výběru mikrolokality sledovat.

Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 2

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality. Dnes vám v pokračování článku o makrolokalitě, poradíme, jak vybrat správné město pro váš investiční byt.

Není město jako město…

Není náhodou, že v relacích malé České republiky plní úlohu dobré makrolokality jen a pouze velká města s alespoň 100 tisíci obyvateli, a to ještě ne všechna. Chcete příklady? Tak kromě již zmíněné Olomouce třeba Praha, Brno, Plzeň či Liberec. Jedná se o opravdová regionální centra a důležité články regionální i celostátní ekonomiky s diverzifikovanou nabídkou služeb, obchodů, výroby i logistiky a se strategickou polohou vzhledem k Německu či Rakousku, které jsou našimi hlavními obchodními partnery nebo odbytišti.

970x210-vybiramebyt-5

Ne tak ovšem srovnatelně velká města jako Ostrava nebo Ústí nad Labem. Ostrava je sice velkým městem a stále ještě regionální metropolí, ale jejím obrovským problémem do budoucna je závislost na těžkém průmyslu, těžbě a hutnictví, které jsou a i v budoucnu budou ve velkém útlumu. Ostrava tedy do budoucna bude trpět strukturálními výkyvy ekonomiky a odlivem obyvatel.

Protože i když se stále hovoří o rekonverzi bývalých průmyslových areálů, tak každému logicky uvažujícímu člověku již dnes dojde, že stovky tisíc pracovních míst, které kdysi vytvářely hutě a doly, těch několik moderních obchodních center nebo kanceláří ani náhodou nevytvoří. A protože Ostrava neleží ani na žádné významné dopravní tepně do Německa, je otázka jejího dalšího rozvoje velmi nejistá. Navíc je Ostrava plná tisíců levně skoupených hornických bytů, které představují pro vaše nájemní byty nezdravou konkurenci.

Podobně je to například v případě Ústí nad Labem, kde jsou hlavním problémem sociálně vyloučené lokality a nedostatek pracovních míst. Ani tam zatím není vidět jakákoli koncepce řešení nepříznivé situace v nejbližších 20 či 30 letech.

Pro vás jako investora to představuje riziko. A to byste rozhodně neměli podstupovat, bez ohledu na osobní sympatie či antipatie k dané oblasti.

Pravidlo jedné hodiny nebo 100 km

Klíčovou vlastností pro posouzení makrolokality je ještě její vzdálenost od vašeho bydliště nebo místa, kde se často zdržujete. Pronajímání bytů vlastními silami s sebou nese nutnost se občas v dané nemovitosti zastavit, ať už na prohlídky se zájemci, předání bytu a jeho převzetí zpět, kontrolu jeho řádného užívání nebo nutnost občas vyřešit nějaký problém osobně. Na jeden nájemní byt připadá ročně včetně prohlídek zhruba 4–6 osobních návštěv.

Vaše výnosová nemovitost by tedy měla být v dobrém dosahu, ideálně do hodiny autem, tedy zhruba do 100 kilometrů. Nemá smysl, abyste – pokud žijete například v Brně nebo ve Zlíně – investovali do výnosového bytu v Praze. Investujte v Brně. Naštěstí žijeme v poměrně malé zemi, takže netrefit se do akčního rádia 100 km je víceméně složité, neřkuli nemožné.

970x210-vybiramebyt-5

Problémem ještě může být dostatečně velký a široce fungující nájemní trh v daném městě. To si můžete ověřit tak, že na www.bezrealitky.cz zadáte bez jakýchkoli dalších kritérií jen název města a dáte vyhledat všechny volné byty k pronájmu. Objeví se vám mapa s výsledky, kterých by mělo být v jakémkoli okamžiku nejméně padesát. Pokud je na bezrealitky.cz v daném městě kdykoli k pronájmu alespoň 50 volných bytů, pravděpodobně tam funguje dostatečně široký a neregulovaný nájemní trh. Pokud je těch bytů v řádu stovek, pak už máte dokonce jistotu.

Obecně lze investorům z Čech doporučit investovat v Praze a investorům z Moravy především v Brně. Brno je v rámci Moravy jistota. Možná i Olomouc na Moravě nebo Plzeň v Čechách představují dostatečně bezrizikové příležitosti.

Hlavně žádnou exotiku

Nakonec bychom se rádi zmínili ještě o „exotičtějších“ makrolokalitách pro investici do bytů. Můžete se setkat s názory, že nejvýhodnějším místem pro investici jsou menší města okolo 50 tisíc obyvatel např. na severu Čech, kde jsou pořizovací ceny bytů extrémně nízké.

Jako příklad se často uvádějí třeba Teplice, případně Chomutov, kde lze údajně dosáhnout návratnosti investice za 4 nebo 5 let. Tedy, že se vám váš byt během pěti let sám kompletně splatí z nájmu a že hrubý roční výnos dosahuje 20–25 %.

Neříkáme, že to možné není, ale je třeba si uvědomit, že jde o lokality s relativně vysokým rizikem. Jedná se o trh velmi malý a zranitelný trh a je otázkou, jaká je vůbec v regionu poptávka po nájemním bydlení.

Kdykoli může přijít například spekulant, který se spokojí „jen“ s výnosem okolo 10 % a skoupit třeba 15 nájemních bytů. V tu chvíli se stane on tvůrcem trhu a vy budete muset s nájmem vaší nemovitosti také slevit na polovinu. Otázkou je, co na to řekne vaše hypotéka a zdali už ji pak náhodou nebudete dotovat.

O Chomutově, který také trápí vysoká nezaměstnanost a ještě k tomu i sociálně vyloučené lokality, se ani nemá cenu zmiňovat. Do takovýchto nemovitostí investujte snad jen v případě, že jste místní, lokalitu důvěrně znáte a víte, že takových výnosů skutečně dosáhnete. A zároveň, že máte dostatek financí, abyste v krajním případě mohli svou investici odepsat. Stát se to sice nemusí, ale také klidně může. Jedná se prostě o mnohem rizikovější investici, i když s potenciálně vyšším výnosem.

Kde koupit investiční byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 1

Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality.

Prakticky v jakékoli tištěné či internetové „poradně“ týkající se nákupu nemovitostí se od nejrůznějších makléřů setkáte s dokola opakovaným výkřikem „lokalita, lokalita, lokalita“. Bohužel, často má tento výkřik velmi zjednodušující a zobecňující podtext ve smyslu centrum jakéhokoli města = dobrá lokalita, okraj jakéhokoli města = špatná lokalita. Což ne vždycky tak úplně platí, a zvláště to neplatí v cílové skupině nájemců, kterým chceme naši výnosovou nemovitost pronajmout my.

970x210-vybiramebyt-4

Musíte si uvědomit, že podobné „poradny“ (ve skutečnosti placené PR články) mají zpravidla jediný účel – podpořit poptávku právě po takových nemovitostech, které daný radící odborník zrovna nabízí. Často se tak dočtete názory, že výhodnější než investovat do cenově dostupného nového bytu na okraji města je pořídit starší cihlový byt v širším centru. Zatímco periferii často definuje problematická dopravní dostupnost do centra a omezená občanská vybavenost, v centru nebo širším centru města máte prakticky vše v pěší dostupnosti. Komfort bydlení je tak údajně vyšší a tím pádem dosáhnete i vyšších nájmů.

Myslete na výnos

Přitom to rozhodně nemusí být pravda. A často také není. Vás jako investora zajímá především výše výnosu z budoucího pronájmu a ta se mimo jiné odvíjí také od pořizovací ceny. A pokud je srovnatelný byt v širším centru města třeba o třetinu dražší než novostavba na okraji (což je téměř vždy), položte si jednoduchou otázku: Pronajmu tento byt za o třetinu vyšší nájemné? Samozřejmě se to liší případ od případu, ale většinou nikoli.

Aby bylo jasno – souhlasíme s tím, že hlavním faktorem, který definuje hodnotu nemovitosti, je lokalita. Říkáme jen, že kvalitu lokality nelze nijak paušalizovat a vždy je potřeba ke každému bytu přistupovat individuálně.

Lokalitu například v rozsahu celého města, katastrálního území nebo městské části jednoduše nelze šmahem prohlásit za dobrou či špatnou.

Z investorského hlediska by dobrá lokalita vaší nemovitosti měla působit především jako garance, že svůj byt kdykoli pronajmete za odpovídající nájemné a že cena vaší nemovitosti nebude klesat. Tedy ne v tom smyslu, že nebude klesat navěky, ale že neklesne ve vašem investičním horizontu, který si určíte (podle našeho přístupu nejčastěji 5–10 let nebo 20 a více let, v závislosti na účelu vaší investice). Pro to, aby lokalita tento účel plnila, musí být vaše nemovitost výborně umístěna jak z hlediska tzv. makrolokality, tak i z pohledu tzv. mikrolokality.

V tomto článku se zaměříme na makrolokalitu. O co konkrétně se jedná?

Makrolokalita

Pojem makrolokalita definuje celou oblast, zpravidla město nebo okres, kde se vaše nemovitost nachází. Z hlediska makrolokality byste měli především sledovat faktory, které zvyšují atraktivitu vaší nemovitosti pro tržní pronájem. Které to jsou? Jednoznačně na prvním místě stojí široká nabídka pracovních míst a její vývoj v budoucnu, nejméně v nejbližších dvaceti až třiceti letech. Mělo by tedy jít o lokalitu, kde je dostatek služeb a obchodů, ale i výrobních podniků nebo skladů. A to z různých odvětví hospodářství, nesmí jít o lokalitu závislou jen na jednom či několika málo segmentech ekonomiky.

Čím více, tím lépe. Zároveň by měla oblast působit také jako důležitý dopravní uzel, regionální centrum nejen obchodu, výroby a služeb, ale i vzdělání a kultury. Tento mix faktorů způsobuje, že se do dané lokality stahují lidé z okolí, ať už za prací, vzděláním nebo zábavou.

Ideální makrolokalita by tedy měla být umístěna na důležitém dopravním tahu, nejlépe na dálnici po trase do některé z vyspělých sousedních zemí. V ideální makrolokalitě by také měla být alespoň jedna velká veřejná vysoká škola, protože studenti a mladí absolventi poptávající své první bydlení mohou být jednou z hlavních cílových skupin pro váš pronájem. Měla by tam také fungovat velmi dobrá a hustá síť veřejné dopravy. Pokud bude vaše makrolokalita disponovat i mezinárodním letištěm, velkým nádražím nebo půjde o vyhledávanou turistickou oblast, jsou to další body navíc.

970x210-vybiramebyt-4

Jak si atraktivitu konkrétní makrolokality jednoduše ověříte? Podívejte se na nabídku a výši nájemného v jednotlivých bytech na internetu. Protože my budeme naši nemovitost kupovat a nabízet sami vlastními silami, nepoužívejte realitní servery určené zejména pro realitní kanceláře, ale jen a pouze servery pro přímé majitele nemovitostí. V České republice má v tomto ohledu „monopol“ server www.bezrealitky.cz.

Výši nabízených nájmů pak porovnejte s obvyklými kupními cenami daných nemovitostí v oblasti. Tady už naopak servery určené pro realitní kanceláře využít můžete. Ideální je pro to zejména server www.sreality.cz, případně www.realitymix.cz.

Platí, že aby byla daná makrolokalita atraktivní a mohli jste ji zvažovat i pro svou investici, měl by roční hrubý výnos z nájemného vzhledem k pořizovací ceně bytu dosahovat nejméně 5 procent.

V pokračování tohoto článku se zaměříme na výběr správného města pro koupi investičního bytu.

Strategie pro investování do nemovitostí

Ještě před tím, než budeme investovat do konkrétní nemovitosti, je potřeba si stanovit investiční horizont. Jedná se o dobu, po kterou budete nemovitost držet. Investiční horizont není nutně vázaný na dobu splatnosti hypotéky, kterou si případně na koupi dané nemovitosti budete brát. To je důležité hned na začátku vědět a myslet na to!

Pro investování do malých výnosových novostaveb vám můžeme doporučit dva typy investičního horizontu. Krátkodobý, v délce 5–10 let, a dlouhodobý, tedy 20 a více let. Podívejme se na ně nyní podrobněji:

970x210-vybiramebyt-3

Krátkodobý horizont 5–10 let

Pro rychlé a bezrizikové zhodnocování vaší investice a zajišťování se na stáří se nejvíce hodí investiční horizont 5–10 let. Proč? Důvodů je několik. První důvod je daňový. Všechny nemovitosti v osobním vlastnictví jsou po 5 letech osvobozeny od daně z příjmů v případě jejich prodeje. Prodávat byt po kratší době znamená zbytečně odvést státu 15 % z rozdílu kupní a prodejní ceny. A to určitě nechcete.

Myslíte to s investicemi vážně? V tom případě doporučujeme knihy Evžena Korce, které odhalují zkušenosti získané za dvacet let na realitním trhu. Nyní můžete zakoupit i online a za skvělou cenu.

Druhý důvod je stárnutí a opotřebení nemovitosti. Novostavby mají tu výhodu, že v prvních letech po kolaudaci jsou poplatky spojené s vlastnictvím a užíváním bytové jednotky nejnižší. Mluvíme zejména o tvorbě tzv. fondu oprav, kdy se u novostaveb nejčastěji setkáte s částkou 5–10 korun za metr čtvereční.

Pro představu – fond oprav u třicetimetrové garsonky vás bude stát okolo 150–400 korun měsíčně, u pětačtyřicetimetrového bytu 2+kk to bude 200–500 korun. V prvních letech budete mít vše v záruce a náklady na údržbu a opravy bytového domu z rezerv společenství vlastníků budou takřka nulové.

Po celou tuto dobu se u novostavby neobjeví žádné větší nárazové výdaje, ve svých poplatcích budete pravděpodobně platit jen rutinní a finančně nenáročné položky jako výměnu spotřebního zboží a nutné revize (např. žárovky ve společných prostorách, hasicí přístroje, revize výtahu, servis a revize garážových vrat, případně výsadbu nové zeleně apod.). Všechny tyto náklady v pohodě utáhne společenství vlastníků z tvořeného fondu oprav a z pravidelných poplatků placených jednotlivými vlastníky.

Zároveň bude váš byt po dobu oněch 5–10 let na trhu zaujímat pozici „nové nemovitosti“, vybavení bytu, kuchyně, standard koupelny apod. budou stále v kategorii „nové a hezké“. Díky tomu byt pronajmete za nejvyšší možné nájemné.

Koupíte-li byt například v nově budovaném bytovém areálu s několika stovkami bytů, který vzniká tzv. na zelené louce, je pravděpodobné, že během prvních pěti let vzniknou v okolí bytového areálu nové služby a zlepší se zde dopravní infrastruktura. Oproti vaší pořizovací ceně se tak hodnota vašeho bytu automaticky zvýší a můžete si být jistí, že neklesne.

Po 5–10 letech bez nutnosti jakékoli větší investice byt se ziskem prodáte, a to klidně i se „zbytkovou“ hypotékou. Zisk nebudete muset danit a původní peníze můžete obratem investovat do dalšího bytu. Nebo si můžete nechat svou stávající hypotéku převést na nový byt (banky vám to rády za přibližně pětitisícový poplatek udělají) a ten starý prodat za plnou cenu až poté, již zbavený hypotéky. Peníze z rozdílu, které jsou vaším dodatečným ziskem, pak můžete buď utratit nebo dále investovat.

Mějte na paměti, že horní hranice investičního horizontu 10 let není dogma, spíše orientační bod. Vždy záleží na kvalitě konkrétního bytového areálu a stavební firmy, která ho stavěla. Po Praze naleznete stovky příkladů, že i po 15 letech od kolaudace jsou byty i bytové domy ve vynikajícím stavu, stejně jako případy, kdy se nosné konstrukce bytových domů hroutí po pouhých 7 letech od kolaudace. Musíte prostě odhadnout okamžik, kdy ještě do bytu nemusíte vůbec nic investovat, a přitom ho stále ještě prodáte za víc, než za kolik jste ho kupovali.

Je to sice velmi oportunistické, ale bohužel je to tak. Pokud víte nebo předpokládáte, že budete chtít nemovitost za několik let „otočit“ a vydělat na tom, pak z ní vytáhněte maximum výnosů hned na začátku a prodejte ji ještě dříve, než se objeví první větší náklady. Nemovitosti mají tu obrovskou výhodu, že výnosy generují okamžitě, kdežto náklady přicházejí až s odstupem času. Ať tedy náklady na vaše výnosy platí až její další majitel!

Koupíte-li za dobrou cenu na začátku, pak kupce určitě vždy nějakého najdete, v tom je kouzlo tržní ekonomiky a atraktivity malých bytů. Dovedeme si přestavit, že si možná říkáte: „Co kdyby to takto dělal každý? Pak se budou byty množit geometrickou řadou a bude jich přebytek.“ Jistě, kdyby to takto dělal každý, tak ani migrace do měst za prací by nezabránila faktickému přebytku bytů. Jenže vtip je v tom, že to tak každý nikdy dělat nebude. Většina lidí zůstane v bytech, které jednou koupila, už navždy.

Dlouhodobý horizont 20 a více let

Pokud plánujete byt koupit například pro své děti, nebo si chcete vytvořit zázemí na stáří a nechcete s byty v pravidelných intervalech „kšeftovat“, je pro vás optimální investiční horizont 20 a více let. Během té doby vám nájemníci váš byt spolehlivě zaplatí a vy budete mít po zhruba 20 letech k dispozici nemovitost nezatíženou žádným dluhem.

Smiřte se ale s tím, že všeobecný standard bydlení do té doby výrazně pokročí a vy budete muset provést částečnou rekonstrukci vaší nemovitosti. Týká se to zejména kuchyně, podlah či koupelny přímo v bytě, ale i některých společných částí domu.

Během těch 20 let může také výraznějších změn doznat lokalita, v níž nemovitost koupíte, a stejně tak i skladba sousedů. Pokud koupíte byt v lokalitě, která se časem zhorší, velmi pravděpodobně se z ní slušní a bonitní lidé, kteří si byty koupili, odstěhují a byty buď pronajmou nebo prodají.

Výběru lokality pro investici na 20 a více let proto věnujte zvýšenou péči.

Proč jsou investice do nemovitostí tak populární?

Pokud zvažujete, zda investovat do nemovitosti – a to ať pro svoje vlastní účely a nebo s cílem jí pronajímat – je na místě zamyslet se nad otázkou, proč vložit svoje peníze zrovna do nemovitostí a ne do jiných aktiv.

Know-how získané více než 20 lety investicí do nemovitostí představuje Evžen Korec ve svých bestsellerech. Můžete zakoupit i online.

Nenechte se ovlivnit reklamou

Jistě to znáte sami, stačí zapnout televizi, mrknout na internet nebo otevřít noviny a ztrácíte se v tom. Reklamy, marketingové triky a názory rádoby nezávislých expertů nám dennodenně tlačí do hlavy, do čeho bychom měli investovat, jak a čím se zajistit na stáří a jak nejlépe zhodnocovat naše úspory. Prim samozřejmě hrají banky a penzijní fondy, protože jejich marketingové rozpočty jsou téměř nevyčerpatelné. A divili byste se, kolik peněz jsou ve skutečnosti velcí zadavatelé reklam ochotni nacpat do po všech stránkách promyšlené přesvědčující kampaně.

970x210-vybiramebyt-3

Úspěšný prodej už dávno není jen o nakoupených reklamních nosičích a poutavém sloganu, většina velkých investic těchto zadavatelů reklamy dnes míří do přesvědčovacích strategií. Tedy jakým způsobem a za pomoci jakých nástrojů (a také jakých lidí, a dokonce i jakých veřejných institucí) v lidech vyvolat nutnou potřebu nějakého „produktu“ a následně jim tento „produkt“ nabídnout způsobem, aby si mysleli, že se pro něj sami svobodně rozhodli.

Akcie, státní dluhopisy, třetí důchodový pilíř, druhý důchodový pilíř, zlato, platina, jiné komodity… Jak si z té nepřeberné nabídky možností vybrat z vlastní vůle, aniž bychom si vybírali něco, co nám bylo jen umně podstrčeno marketingovou masáží?

V tom vám těžko poradíme. Alespoň se vám ale můžeme pokusit nastínit, jak se ve stejných situacích rozhodujeme my. Osobně se držíme pravidla, že člověk by měl investovat především do toho, čemu rozumí. Jedině tak může mít nad svými financemi neustálou kontrolu a kdykoli si spočítat, jak na tom právě v daný okamžik je. Nicméně každý z nás se živí něčím jiným, každý máme pro něco talent a něco jiného nás třeba baví a zajímá. A naopak – některým věcem třeba vůbec nerozumíme a ani rozumět nechceme.

Nemovitosti mají minimum rizik

Investování do výnosových nemovitostí totiž žádné speciální know how ani trvalé studium vůbec nevyžaduje. A jak zjistíte na našem webu v dalších článcích v sekci Jak investovat do nemovitostí, právě nemovitosti coby investiční nástroj v sobě dokonale kombinují i většinu dalších pozitivních vlastností různých forem investic a překvapivě málo rizik.

Kromě toho, že investování do nemovitostí vůbec nemusíte detailně rozumět, vám stačí pouze řídit se důsledně našimi radami, abyste mohli dlouhodobě získávat pravidelný a bezrizikový výnos převyšující inflaci ve výši nejméně 5 % ročně. Přitom tento výnos vám každý měsíc přijde na váš účet nebo si jej vyzvednete osobně v hotovosti a právě tento pravidelný peněžní tok je další velkou výhodou investování do nemovitostí. Výnosy například u penzijních nebo podílových fondů, kromě toho, že jsou zpravidla výrazně nižší než u nemovitostí, nikdy nebudete pravidelně dostávat formou peněžního toku. Zpravidla budou uloženy po celou dobu investice kdesi v bance či jiném finančním ústavu a vy se o nich dozvíte pouze z pravidelně zasílaných výpisů.

Právě proto, že je s nemovitostmi spojen pravidelný peněžní tok, je možné si na investování do nich půjčit. A to je vůbec nejdůležitější vlastností. Protože pokud se budete řídit našimi radami, můžete si klidně na valnou část vaší investice levně půjčit a již od prvního dne začít vydělávat. Své vlastní peníze přitom investujete pouze jednou, na začátku, a pak už vůbec. Žádné pravidelné měsíční platby, které by ukrajovaly z vašeho rozpočtu a nutily vás snižovat vaši životní úroveň.

O své investici přitom budete neustále sami rozhodovat, budete mít své úspory neustále pod kontrolou a kdykoli z investice budete moci vycouvat, pokud se k tomu rozhodnete nebo budete třeba náhle potřebovat větší finanční obnos.

Stačí si jen správně vybrat

Domnění, že investice do nemovitostí znamená zmrazení velké finanční částky na velmi dlouhé období, je sice bohužel široce rozšířené, ale úplně nepravdivé. V dnešní době lze naopak nákup nemovitosti realizovat prakticky i bez úspor a stejně tak lze případnou hypotéku převést na jinou nemovitost nebo prodat i s bytem. Žádný jiný investiční instrument se srovnatelně vysokým a srovnatelně bezrizikovým výnosem vám tuto možnost nenabídne, aniž byste se museli smířit s jednorázovou ztrátou či finančním penále.

Nemovitosti v sobě zkrátka dokonale kombinují většinu pozitiv všech ostatních investičních nástrojů a až překvapivě málo negativ. Už jen zbývá rozhodnout, zda koupit dům či byt a zda starší nebo nový.

Vyplatí se pronajímat byt přes realitku?

Hledání toho správného nájemníka nesmí majitel bytu nikdy podcenit a je potřeba myslet na spoustu okolností, jak už jsme vysvětlili v článku Jak se nespálit při výběru nájemníka pro váš byt. Jako majitelé bytu jistě zvažujete i možnost, že selekci zájemců o bydlení necháte na odbornících z realitní kanceláře. Vyplatí se to ale?

Pokud pronajímáte jeden nebo pár výnosových bytů, pak rozhodně nikoli. Velmi pravděpodobně by vám realitka nadělala více škody než užitku, a to i v případě, že narazíte na poctivou firmu.

Jeden, dva nebo třeba čtyři výnosové byty si totiž vždy zvládnete obhospodařovat kompletně ve vlastní režii a vězte, že vždy půjde o tu nejméně rizikovou a zároveň nejkvalitnější alternativu. Stačí se toho jen nebát a řídit se našimi radami. Bez seriózní realitní kanceláře se ale zřejmě neobejdou investoři, kteří do nemovitostí investují ve větším objemu.

970x210-vybiramebyt-5

Velcí investoři šetří čas

Máte-li to štěstí, že patříte nebo můžete patřit do této druhé skupiny, nabízí se logická otázka. Je pro mě investování do realit s tak velkým portfoliem ještě stále minimálně pracné? Čas potřebný na správu investice v řádu několika desítek bytů se i při maximální efektivitě pomalu blíží časové dotaci regulérního pracovního poměru. A je pochopitelné, že zrovna takoví lidé, kteří mají zpravidla volného času nedostatek, se správou svých výnosových nemovitostí ve volném čase zabývat nechtějí.

Někteří tyto povinnosti možná delegují na své rodinné příslušníky, ale většina jich právě využívá služeb realitních kanceláří. Zajímavé ale je, jakých.

Takoví lidé obvykle nevyužívají služeb velkých síťových realitních kanceláří, jejichž inzeráty na vás křičí z každého bezplatného realitního plátku nebo jejichž automaticky exportované inzeráty stále zaplavují realitní servery. Nezřídka i takovým způsobem, že více různých kanceláří nabízí jeden a tentýž byt často i za rozdílné ceny.

Důležitý je osobní přístup

Kdepak, takoví lidé si zakládají na osobním přístupu a dobře vědí proč. Využívají služby takových realitních kanceláří, pro které jsou klíčovým zákazníkem, kde jednají stále se stejným člověkem (zpravidla s majitelem, který na rozdíl od řadového makléře zaměstnaného na živnostenský list u velké realitky nezmizí za pár týdnů či měsíců jako pára nad hrncem).

Často pak na ně delegují nejen proces samotného hledání nájemníků a prohlídky nemovitosti, ale i podpisy všech souvisejících smluv, prověření zájemců např. v registrech dlužníků, úklid a kontrolu stavu bytu po předání končícím nájemcem, fyzické předání bytu novému nájemci, zastupování majitele nemovitosti v orgánech společenství vlastníků apod. Zároveň provádějí tyto realitní kanceláře i pečlivou selekci uchazečů podle jednoho či více kritérií, která si majitel nemovitosti stanovil a které tyto kanceláře důvěrně znají. A většinou i garantují investorovi, že jimi vybraný nájemce v bytě vydrží nejméně dvanáct měsíců.

„Profesionální“ realitní investoři zkrátka požadují úplnou péči a flexibilitu, maximálně osobní přístup založený na důvěře a čestnosti. A je logické, že takovýto přístup jim nemohou nabídnout takové realitní kanceláře, jež každý den kontaktují stovky majitelů stejným automaticky vygenerovaným emailem ve stylu: „Dobrý den, jsem makléřka XY a mám zájemce o Vaši nemovitost…“, kterých vám přistane v emailové schránce hned několik jen pár minut od zveřejnění vašeho inzerátu na jakémkoli realitním serveru.

Pozor na exkluzivitu

Je to úplně jiný typ realitek – zpravidla jde o menší rodinné firmy, často tvořené třeba dvěma nebo čtyřmi makléři, kteří se na tuto činnost specializují a mají v ní dlouholeté zkušenosti. Žádné realitní „rychlokvašky“ se čtrnáct dnů starým živnostenským listem.

Rozhodně ze zásady nevyžadují od majitele žádnou exkluzivitu ve smyslu, že pokud by si snad majitel pronajal nemovitost sám, náležela by i v takovém případě realitní kanceláři provize. Pokud vám někdy nějaký makléř bude tvrdit, že „exkluzivita je podmínkou spolupráce“ a že je to „v zájmu zachování kvality poskytovaných služeb“, hned a bez přemýšlení takového makléře pošlete tam, odkud přišel.

Vy jste investor a už jen uzavření exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří je pro vás zvýšením rizika vaší investice. Ať už v případě, že si nemovitost „pod exkluzivitou“ náhodou dokážete pronajmout sami, nebo třeba v situaci, kdy se vám zájemce dodaný realitní kanceláří nebude líbit a nebudete s ním chtít smlouvu uzavřít.

Dobrá realitka na doporučení

Pokud se ptáte, kde takovou spolehlivou realitní kancelář pro správu svého portfolia hledat, tak bohužel žádný obecný návod neexistuje. Tyto realitní kanceláře totiž nemají potřebu masivně inzerovat, nepředhánějí se v automaticky exportovaných nabídkách na realitních serverech a neloví nebohé ovce (= potenciální klienty) přes emailové roboty, kteří spamují emailové schránky majitelů s nabídkou „vhodného zájemce o vaši nemovitost“.

Informace o nich se šíří takřka výhradně na bázi osobních doporučení a například o klienty, kteří disponují jen jedním nebo dvěma byty k pronájmu, mnohdy ani nemají zájem. Mají třeba jen několik jednotek nebo desítek stálých a velmi bonitních klientů, kterým obhospodařují portfolio čítající klidně několik stovek nemovitostí. A nestarají se jim jen o pronájmy, ale často také o případné prodeje a nákupy jiných nemovitostí. Prostě pro své klienty dělají kompletní portfolio management.

Za ušetřený čas se platí

Každopádně je třeba si uvědomit jednu věc. Rozhodnete-li se delegovat pronájem vaší nemovitosti kvalitní realitní kanceláři, bude vás ušetřený čas něco stát. U výše popsaných seriózních realitních kanceláří, které poskytují kompletní služby, v zásadě existují dva modely spolupráce.

Buď jednorázová provize zpravidla ve výši poloviny až jednoho měsíčního nájemného, nebo kombinace jednorázové provize a pravidelného měsíčního „paušálu“ vyplývajícího z dohody, kdy si majitel-investor stanoví určitý výnos z nájemného, který si přeje pobírat, a realitní kancelář například dokáže daný byt pronajmout třeba ještě o pár stovek měsíčně dráž.

Jaké vlastnosti zvyšují bytu jeho hodnotu?

Pokud vybíráte nový byt, pak jistě chcete za svoje peníze získat maximální přidanou hodnotu. A to ať už jde o byt pro vaše vlastní bydlení, a nebo o byt určený k pronájmu, kdy budete mít šanci získat z něj vyšší výnosy a rychleji najít nájemníky. Případně lze takový byt i dráže prodat, pokud dokážete tuto přidanou hodnotu správně komunikovat dalším zájemcům.

Není byt jako byt

Je zřejmé, že na trhu je možné nalézt za podobné ceny takové byty, které mají i určité další výhody navíc oproti ostatním bytům. Co mezi tyto výhody patří? Dívejte se zejména po následujícím:

970x210-vybiramebyt-2

Terasa nebo předzahrádka – alespoň balkon je nutným minimem, ale lze nalézt i byty, které se prodávají za srovnatelné ceny a místo malého balkonu disponují velkou terasou nebo rozlehlou předzahrádkou. Přesně za tyto bonusy jsou ochotni nájemci nabídnout vyšší nájemné a na byt se vám přihlásí mnohem více zájemců.

Výhled – každý se asi raději dívá z okna nebo z balkonu na město či do zeleně než do oken protějšího domu. Máte-li volbu mezi bytem se zajímavým výhledem a s výhledem do protější budovy či na vnitroblok nebo je-li rozdíl v cenách obou bytů do dvaceti tisíc, volte raději ten s hezčím výhledem. Platí totéž, co u terasy nebo předzahrádky – byty s výhledem jsou atraktivnější a přihlásí se vám na ně více zájemců.

Metro – jasnou výhodou v pražských podmínkách je, pokud se byt nachází v pěší dostupnosti metra. Bohužel – developeři si toho jsou vědomi a většinou platí, že byty na metru nesmyslně předražují. Stojí-li třicetimetrová garsonka pět minut cesty od metra 1,5 milionu a ta přímo na metru o 200 tisíc více, nekupujte ji. Byt na metru pronajmete maximálně o pětistovku dráž a takové navýšení kupní ceny se vám tedy nevyplatí. Naopak, stojí-li stejně nebo jen o 50 tisíc více, kupte raději byt na metru. V každém případě dobrá dostupnost i jinými prostředky MHD je u bytu rozhodně výraznou výhodou.

Oddělená kuchyně – z pohledu architektonického řešení bytu je pro nájemce vždy atraktivnější, pokud dispozice umožňuje optické oddělení kuchyňského koutu. Budete-li volit mezi bytem s kuchyní podél stěny směrem do obytného prostoru nebo s kuchyní tzv. „zapadlou“, tedy za rohem ve výklenku, vždy volte kuchyni za rohem.

Sklep – pokud je v ceně bytu zahrnut i sklep, je to příjemný bonus navíc. Sklepy u novostaveb jsou čisté a suché, lze je tedy plnohodnotně využívat. Podobné je to pak i s garáží.

V neposlední řadě je potřeba říci, že byty v osobním vlastnictví mají výrazně vyšší hodnotu než byty družstevní – více na toto téma najdete v článku Družstevní vlastnictví? Samá rizika a výhod pramálo.

Družstevní vlastnictví? Samá rizika a výhod pramálo

Inzeráty realitních kanceláří obvykle u každého bytu uvádějí zkratku OV, případně DV. V tomto článku poradíme, v čem se liší osobní a družstevní vlastnictví, a jaké z toho pro případného kupce vyplývají důsledky.

Investujete do realit nebo kupujete svůj první byt? Naše články jsou inspirovány bestsellery Evžena Korce, které si můžete zakoupit i online.

Pokud uvažujete o koupi bytu v družstevním vlastnictví, máme pro vás hned důležitou radu: Nedělejte to! Družstevní vlastnictví představuje obrovské riziko už jen z toho důvodu, že své peníze investujete do cizího. Svůj největší rozvoj prožívalo v období socialismu, kdy bylo alternativou k nedostupnému vlastnickému bydlení. Dnes byste ale koupí družstevního bytu vyměnili svůj vlastní majetek (peníze) za majetek „společný všem členům družstva“. A to se všemi nevýhodami, které z toho plynou.

Vaše vlastnická práva jsou omezena

Byt v družstevním vlastnictví fakticky nepatří kupujícímu, patří družstvu. Kupující má pouze právo byt užívat v souladu se stanovami družstva. Na stanovách družstva se ale musí shodnout jeho většina.

970x210-vybiramebyt-2

Přebíráte za družstvo rizika

Vaším bytem ručí družstvo za úvěr, který si vzalo. Vlastník družstevního bytu tak o něj v případě úplného kolapsu družstva (např. dlouhodobého neplacení nájemného u většího počtu bytů) může přijít, i když sám své závazky plnil bez problémů.

Družstvo vám mluví do pronájmů

Vlastníkem bytu nejste vy, ale družstvo. Ke všem svým krokům tedy musíte mít souhlas družstva. Chcete-li například byt pronajmout, potřebujete k tomu souhlas družstva.

Absolutní rovnost hlasů působí třenice

Podle zákona platí v družstvu absolutní rovnost všech hlasů. Pokud tedy vlastníte např. mezonetový družstevní byt o rozloze 115 m2 a k němu ještě 2 garážová stání a sklípek, má váš hlas v družstvu úplně stejnou váhu jako hlas majitele třicetimetrové garsonky v přízemí. V situaci, kdy každý hlasuje především v souladu se svými vlastními zájmy, mohou mezi jednotlivými členy vznikat neshody a třenice.

Smiřte se s horší likviditou bytu

Družstevní byt je výrazně hůře prodejný na volném trhu, což vám potvrdí každý zkušený realitní makléř. Tržní cena je obvykle významně nižší než u bytu v osobním vlastnictví a doba, než se byt prodá, naopak delší. Družstevní byty jsou hůře likvidní.

Nelze jej financovat hypotékou

Právě proto, že družstevní byt nepatří vám, ale družstvu, neposkytne vám na jeho koupi banka hypotéku. Zpravidla bude požadovat ručení jinou nemovitostí, nebo vám možná půjčí, ale za krajně nevýhodný úrok.

Ilustrujme si to, jaké situace mohou v družstvu nastat, na praktickém příkladu. Převládne-li například mezi členy družstva názor, že obyvatelé v domě by se v zájmu vyšší bezpečnosti neměli příliš často měnit, a právě krátkodobé pronájmy na dobu 1–2 let toto způsobují, může družstvo tržní pronajímání svých bytů zakázat. Vy s tím pak nic nezmůžete a musíte toto rozhodnutí respektovat, protože družstvu patří všechny byty.

Obdobně se může například družstvo shodnout na v dnešní době již téměř absurdních pravidlech. Například na tom, že ti členové, kteří své byty tržně pronajímají, musejí část z těchto peněz odvádět do rozpočtu družstva např. jako kompenzaci za zhoršenou bezpečnost v domě.

Naproti tomu u osobního vlastnictví vám nikdo nemá právo do vašich rozhodnutí mluvit, dokonce ani v případě, že se rozhodnete svůj investiční byt pronajmout třeba podnikavým slečnám na zřízení erotického privátu.

Odlišný způsob financování pro někoho výhodou

Jedinou výhodou družstevního bydlení, kterou ocení jen velmi úzký okruh zájemců, může být odlišný způsob financování. U družstevních bytů se často splácí tzv. anuita a tím pádem není potřeba platit celou cenu naráz. Tím, že kupující složí v hotovosti pouze část kupní ceny v rozmezí 25–30 % a zbytek kupní ceny je pak financován úvěrem, který si bere družstvo, nemusí kupující prokazovat výši svého příjmu a namísto splátek hypotéky platí družstvu každý měsíc pevně stanovené nájemné. V případě družstevního bytu také odpadá nutnost platit daň z převodu nemovitosti.

Tato forma koupě tak může být atraktivní pro lidi, kteří by na hypotéku podle objektivních bankovních kritérií nedosáhli, např. pro živnostníky, kteří se již několik let záměrně pohybují účetně ve ztrátě nebo pro lidi disponující pouze penězi v hotovosti a žádným oficiálním příjmem. Otázkou je, jak kvalitními sousedy takoví lidé v dlouhodobém horizontu budou.

Zvažte tedy sami, zda je koupě bytů zatížených omezením základních vlastnických práv tou správnou formou investice.

Další rady při výběru vhodného typu bytu najdete v článku Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?

Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?

Investiční nákup bytu je asi nejlepší formou, jak s co nejmenším rizikem zhodnotit své peníze. Není proto divu, že stále více lidí nakupuje nemovitosti, aby je pak výhodně pronajímali dalším zájemcům o bydlení. Investici do bytu je ale potřeba důkladně promyslet a kromě jiného je nutné zvážit, zda se více vyplatí koupit menší, či větší bytovou jednotku. V tomto případě je odpověď poměrně jednoduchá.

Hledáte velký a luxusní byt? Na našem webu jsme připravili prezentaci bytů, které si na luxus nehrají, ale nabízí nekrásnější výhled v Praze!

Všechny plusy hovoří totiž pro menší byty. Tím zásadním kritériem je pochopitelně relativní výše výnosu a likvidita. Dobře nakoupené malé byty o dispozicích 1+kk a 2+kk umožňují pohodlně dosáhnout výnosu ve výši nejméně 5 % ročně. U větších bytů se výše výnosu se zvyšující se pořizovací cenou adekvátně snižuje. U bytů 3+kk obvykle dosahuje 3,5–4,5 %, u větších bytů klesá dále k 3–4 %.

Malý byt snáze prodáte

Obdobně je to s likviditou. Pokud budete kdykoli v budoucnu potřebovat najednou větší peněžní obnos, vězte, že malé byty ve velkých městech vždy rychleji a snáze prodáte. Často velmi rychle a výhodně prodáte takový byt i s případnou hypotékou, protože sítem banky pro relativně nízkou hypotéku s dobře vyjednaným úrokem projde mnohem více zájemců. Naopak pro větší byt zatížený vyšší hypotékou můžete shánět zájemce několik měsíců, klidně i déle než rok. Nebo budete muset výrazně zlevnit. Pozor také na rizika spojená s družstevními byty.

970x210-vybiramebyt-4

Poměrně zajímavých výnosů srovnatelných a často i převyšujících malé byty můžete dosáhnout, pokud větší byt pronajmete po pokojích např. pro studentské spolubydlení se společnou kuchyní a sociálním zařízením. Pro takovou strategii se ale hodí spíše nezrekonstruované starší cihlové a panelové byty, protože pronájem zájemcům tohoto typu vede k mnohem rychlejšímu opotřebení bytu a poškození vybavení.

Riziko spojené s neplacením a fluktuací nájemců je také vyšší. Pokud jste nějakou shodou okolností levně přišli ke staršímu a většímu bytu, určitě jej nabídněte pro spolubydlení studentům. Pokud ale chcete začít investovat „na zelené louce“, zaměřte se spíše na malé byty v novostavbách, které snadno pronajmete poměrně bonitním zájemcům.

Místo jednoho 3+kk raději dvě garsonky

Malé byty mají vedle nejvyššího relativního výnosu ještě jednu velkou výhodu. Tou je diverzifikace rizika. Jak teritoriálního, tak i z pohledu cashflow (tedy faktického toku financí do vaší kapsy). Pokud máte k dispozici například 1,5 milionu v hotovosti a váháte, zdali investovat do jednoho bytu 3+kk okolo 70 m2 za pořizovací cenu 3 miliony korun, nebo do dvou třicetimetrových garsonek po 1,5 milionu, zvolte určitě druhou možnost. Vaše hypotéka bude tak jako tak činit 1,5 milionu, ale ze dvou malých garsonek získáte zhruba 15–16 tisíc korun měsíčně z nájemného, zatímco menší byt 3+kk pronajmete jen za 12–14 tisíc.

Když vám třeba nájemník přestane platit nebo nájem ze dne na den ukončí, jste v případě většího bytu najednou bez příjmu a investiční hypotéku musíte financovat ze svého do doby, než najdete jiného nájemce. Naproti tomu u dvou garsonek můžete velkou část vaší investice (a při dobře nastaveném financování dokonce i celou investici) dále financovat z příjmů jen z jednoho bytu. O snazším případném prodeji menšího bytu a jeho tendenci rychleji zvyšovat svou tržní hodnotu jsme si již pověděli.

Snižují se rizika

Jak jsme si ukázali v předchozích článcích, rozhodujícím faktorem pro hodnotu nemovitosti v dlouhodobém horizontu je lokalita. A ta se samozřejmě v čase mění. Koupíte-li dva menší byty ve dvou různých lokalitách, snižujete tím i riziko, že hodnota vaší nemovitosti skokově poklesne například v důsledku negativní změny lokality, kterou vy nemůžete ovlivnit. Například tím, že se v okolí vašeho bytu postaví dálnice nebo spalovna odpadů.

Hodnota malého bytu v takovém případě poklesne rozhodně méně než většího rodinného. Protože malé byty jsou často svými nájemníky používány především jako noclehárny, zatímco do velkého bytu u spalovny se asi nenastěhuje žádná rodina, aby v něm vychovávala své děti. Malé byty tedy přinášejí i snížení teritoriálního rizika.

Chraňte se kaucí

Snad jediným negativem malých bytů je relativně častější střídání nájemníků. Průměrná doba jednoho pronájmu malometrážního bytu obvykle osciluje okolo jednoho až dvou let. V horším případě nájemce nevydrží často ani rok. Je to logické – pokud pronajmete větší tří nebo čtyřpokojový byt například rodině, velmi pravděpodobně se jim nebude chtít další rok měnit bydliště.

Děti budou zapsány v místní škole, školce nebo u lékaře, rodiče budou zvyklí na místní dopravu, služby a obchody apod. Naproti tomu nájemce v malých bytech zpravidla nic takového nedrží, jakmile například změní práci, která je nově v jiné části města, okamžitě se odstěhují a hledají jiný malý byt k pronájmu tam.

To, abyste v případě náhlého ukončení nájmu nebo jeho neplacení nebyli ani krátkodobě v mínusu, lze ale velmi dobře smluvně zajistit a pojistit kaucí.